Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 900m², trong đó diện tích công nhận (DTCN) gần 700m² đất thổ cư, được phép xây dựng. Giá chào bán 46 tỷ đồng tương đương khoảng 51,11 triệu đồng/m² đất thổ cư mặt tiền đường Lê Đức Thọ, Quận Gò Vấp.
So với mặt bằng giá đất thổ cư mặt tiền tại Gò Vấp hiện nay, giá trung bình dao động khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Khu vực Lê Đức Thọ là trục đường lớn, giao thông thuận lợi, gần các tiện ích, tuy nhiên mức giá hơn 51 triệu/m² đã thuộc phân khúc cao cấp trong khu vực.
Đất mặt tiền chiều ngang chỉ khoảng 9m, chiều dài lên đến 100m tạo hình dạng đất dài và hẹp, điều này có thể hạn chế một số phương án xây dựng và kinh doanh. Với diện tích công nhận 700m² thổ cư, phần còn lại có thể là đất trồng cây lâu năm hoặc chưa lên thổ cư, cần kiểm tra kỹ để tránh rủi ro pháp lý.
Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng, hỗ trợ vay ngân hàng là điểm cộng rất lớn giúp giảm thiểu rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang hơi cao so với mặt bằng chung khu vực khoảng 5-15%. Người mua cần thương lượng để giảm giá khoảng 3-5 tỷ đồng mới hợp lý hơn, bởi hình dạng đất dài hẹp và diện tích thổ cư thực tế chỉ 700/900m² sẽ ảnh hưởng đến khả năng khai thác tối ưu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền đường Lê Đức Thọ là trục đường lớn, thuận tiện kinh doanh, buôn bán hoặc xây dựng nhà phố cho thuê hoặc ở.
– Diện tích đất rộng, chiều dài sâu lên đến 100m hiếm có ở khu vực này, có thể phân lô hoặc xây dựng dự án nhỏ.
– Pháp lý sổ hồng riêng, thổ cư đầy đủ, hỗ trợ vay ngân hàng giúp tăng tính thanh khoản.
– Điểm hạn chế: Chiều ngang chỉ 9m khá nhỏ so với chiều dài, dễ gây khó khăn trong quy hoạch xây dựng hoặc kinh doanh mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất mặt tiền đường lớn với diện tích lớn, phù hợp nhất để đầu tư phân lô bán nền hoặc xây nhà trọ, nhà phố cho thuê dài hạn. Ngoài ra, có thể xây dựng kho xưởng nếu nhu cầu sử dụng phù hợp hoặc làm dự án mini căn hộ cho thuê do vị trí gần trung tâm và giao thông thuận tiện.
Ở thực thì phù hợp cho gia đình kinh doanh hoặc làm văn phòng kết hợp nhà ở vì mặt tiền đẹp, tiện lợi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Lê Đức Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 900 (DTCN 700) | 800 (DTCN 750) | 850 (DTCN 800) |
| Chiều ngang (m) | 9 | 12 | 10 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 46 | 38 | 42 |
| Giá/m² DTCN (triệu đồng) | ~51,1 | ~50,7 | ~52,5 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn | Mặt tiền đường nhỏ hơn | Mặt tiền đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác phần diện tích đất thổ cư và phần đất chưa thổ cư để tránh tranh chấp hoặc rủi ro khi xây dựng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt phần đất không thổ cư xem có bị quy hoạch công viên, kênh thoát nước hay không.
- Xác minh chiều ngang đất nhỏ liệu có bị hạn chế về quy chuẩn xây dựng hay không.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp sổ lâu đời có vấn đề hoặc tranh chấp thừa kế.
- Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật hiện trạng mặt tiền (đường, điện, nước) có đảm bảo cho dự án hay không.
