Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng cho thuê có diện tích tổng cộng 300 m², bố trí trên 2 tầng, tọa lạc tại vị trí góc 2 mặt tiền đường Phạm Văn Đồng, một trong những trục đường chính và sầm uất nhất Quận Sơn Trà, Đà Nẵng.
Giá thuê đề xuất là 80 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 267.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Phường Phước Mỹ – Sơn Trà, nơi các mặt bằng mặt tiền thường dao động từ 150.000 đến 220.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và mặt tiền.
Do đây là mặt bằng nhà xây sẵn 2 tầng, nên giá thuê còn phản ánh phần kết cấu, tiện ích xây dựng. Nếu tính chi phí xây dựng mới mặt bằng thương mại tại Đà Nẵng hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn, thì giá thuê này tương đương với mức hoàn vốn khá cao, chỉ phù hợp với các mô hình kinh doanh có doanh thu lớn, hoặc khách thuê có nhu cầu vị trí đắc địa, thương hiệu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Góc 2 mặt tiền: Đây là điểm rất hiếm và quý, giúp tăng khả năng nhận diện thương hiệu, đón được lượng khách đi lại lớn từ hai hướng.
- Vị trí trên tuyến đường lớn Phạm Văn Đồng: Khu vực phát triển sầm uất với nhiều dịch vụ, văn phòng, nhà hàng, thuận tiện cho kinh doanh mọi ngành nghề.
- Diện tích lớn 300 m²: Phù hợp cho nhiều loại hình kinh doanh quy mô vừa và lớn.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ, giảm thiểu rủi ro phát sinh pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này thích hợp nhất để kinh doanh các lĩnh vực cần vị trí đắc địa như nhà hàng, cafe thương hiệu, showroom, dịch vụ tài chính hoặc trung tâm đào tạo.
Nếu khách thuê có tiềm lực tài chính và mô hình kinh doanh phù hợp, đây là lựa chọn tốt để tăng nhận diện và doanh thu.
Không phù hợp làm kho xưởng vì vị trí mặt tiền và giá thuê cao. Cũng không nên đầu tư xây lại vì đã có sẵn kết cấu 2 tầng, chi phí xây mới sẽ cao và thời gian chờ hoàn vốn lâu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Sa) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền, Phạm Văn Đồng | 1 mặt tiền, phố chính Nguyễn Văn Linh | 1 mặt tiền, gần biển Hoàng Sa |
| Diện tích | 300 m² (2 tầng) | 200 m² (1 tầng) | 250 m² (1 tầng) |
| Giá thuê/tháng | 80 triệu | 35-40 triệu | 50 triệu |
| Đặc điểm nổi bật | Góc 2 mặt tiền, pháp lý rõ ràng | Vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện | Gần biển, phù hợp dịch vụ du lịch |
| Rủi ro | Giá cao, áp lực trả tiền thuê | Diện tích nhỏ, không có tầng trên | Vị trí không góc, diện tích vừa phải |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê về điều khoản tăng giá, thời gian thuê dài hạn và quyền ưu tiên gia hạn.
- Đánh giá hiện trạng kết cấu nhà, hệ thống điện nước có đủ đáp ứng mô hình kinh doanh không.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh rủi ro dự án lớn làm mất đi lượng khách hoặc thay đổi hạ tầng đường xá.
- Xem xét kỹ về vấn đề đỗ xe, giao thông trước mặt, khả năng tiếp cận của khách hàng và vận chuyển hàng hóa.
- Đánh giá mức độ an ninh khu vực cũng như tiềm năng phát triển kinh tế xã hội trong tương lai gần.
Nhận xét cuối cùng: Mức giá thuê 80 triệu/tháng cho mặt bằng góc 2 mặt tiền trên Phạm Văn Đồng là cao hơn trung bình khoảng 30-50% so với các mặt bằng tương đương trong khu vực. Người thuê cần cân nhắc kỹ mô hình kinh doanh có đủ sức gánh chi phí thuê cao này không. Nếu không, nên dùng lợi thế các điểm sau để thương lượng giảm giá: chưa rõ ràng về hệ thống hạ tầng nội thất, chưa có thông tin về chỗ để xe, chưa biết khả năng tăng giá trong hợp đồng thuê, và yếu tố thời gian thuê dài hạn. Nếu khách hàng là doanh nghiệp có thương hiệu lớn, cần vị trí đắc địa để phát triển lâu dài thì có thể cân nhắc chốt nhanh nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ hợp đồng và hiện trạng tài sản.
