Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích 46m² tại Đại Mỗ, Tây Mỗ, Nam Từ Liêm đang được cho thuê với giá 7 triệu/tháng.
Nếu quy đổi mức giá thuê sang giá bán tham khảo, giả sử tỷ suất sinh lời cho thuê trung bình khu vực khoảng 5-6%/năm, ta có:
- Giá trị ước tính = (7 triệu x 12 tháng) / 5% = 1.68 tỷ đồng
- So với mặt bằng giá mua bán căn hộ 2PN tại Vinhomes Smart City hiện nay, dao động khoảng 35-40 triệu/m² (tương đương 1.6-1.84 tỷ cho 46m²), mức giá thuê này khá hợp lý, không thấp quá cũng không quá cao.
Như vậy, giá thuê 7 triệu/tháng cho căn 2PN 46m² là mức giá hợp lý, sát với giá thị trường, không xuất hiện dấu hiệu “ngáo giá” hay quá rẻ gây nghi ngờ.
Tuy nhiên, lưu ý căn này đang ở trạng thái “nguyên bản” (chưa full nội thất), khách thuê cần đầu tư thêm nội thất để ở hoặc cho thuê lại, điều này có thể phát sinh thêm chi phí ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí tại Đại Mỗ, phường Tây Mỗ thuộc Nam Từ Liêm, khu vực đang phát triển mạnh với nhiều tiện ích Vinhomes Smart City cung cấp.
– Căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh diện tích 46m² là kiểu căn hộ phù hợp với gia đình nhỏ hoặc người đi làm thuê.
– Giá thuê 7 triệu là mức giá nguyên bản thấp hơn so với các căn full nội thất cùng khu (thường 8,5-10 triệu).
– Có thể linh hoạt trang bị nội thất theo nhu cầu riêng, tiết kiệm chi phí thuê ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn với đối tượng nhân viên văn phòng, gia đình nhỏ.
– Nếu chủ nhà có thể đầu tư thêm nội thất cơ bản hoặc full nội thất, có thể nâng giá thuê lên 8 – 9 triệu/tháng, tăng lợi nhuận.
– Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì đây là căn hộ chung cư, không có quyền tác động lớn về kết cấu hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (S1, 2PN, 50m²) | Đối thủ 2 (The Canopy, 2PN, 45m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 46 m² | 50 m² | 45 m² |
| Phòng ngủ / vệ sinh | 2PN / 2VS | 2PN / 2VS | 2PN / 1VS |
| Trang bị nội thất | Nguyên bản (chưa full nội thất) | Full nội thất | Full nội thất |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7 triệu | 8,5 triệu | 8 triệu |
| Tiện ích | Miễn phí bể bơi, dịch vụ (chưa rõ) | Miễn phí dịch vụ, bể bơi | Miễn phí dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái nội thất hiện tại, xem có cần sửa chữa, nâng cấp hay thay thế đồ dùng không.
- Xác thực giấy tờ thuê, hợp đồng rõ ràng, đảm bảo quyền lợi cho bên thuê, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra quy định tòa nhà về việc cho thuê nguyên bản có cần đóng thêm phí dịch vụ nào không.
- Đánh giá xem căn có bị ảnh hưởng bởi hướng nắng nóng, tiếng ồn hay phong thủy tiêu cực không.
- Kiểm tra các tiện ích xung quanh có thực sự thuận tiện (trường học, chợ, giao thông) để đảm bảo giá thuê có thể duy trì ổn định.
