Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất là 143m², trong đó thổ cư 100m², nhà 1 tầng gồm 1 kiot và 5 phòng trọ (tổng diện tích sử dụng khoảng 180m²). Giá bán 1,9 tỷ đồng tương ứng với đơn giá khoảng 13,29 triệu/m² trên diện tích đất, hoặc khoảng 10,5 triệu/m² nếu tính trên diện tích sử dụng.
Đối với khu vực Phường Mỹ Phước, Thị xã Bến Cát, giá đất mặt tiền đại lộ Bình Dương và các vị trí ngay gần QL13 thường dao động từ 15 – 22 triệu/m², đặc biệt đất thổ cư sát mặt đường lớn. Nhà trong hẻm 3m, cách mặt tiền QL13 khoảng 50m, nên giá sàn đất sẽ thấp hơn đôi chút so với mặt tiền chính.
Nhà hiện trạng là nhà cấp 4 cũ, kết cấu đơn giản, xây dựng 1 tầng kiot + phòng trọ, giá xây mới hoàn thiện từ 6-7 triệu/m² sàn thì chi phí xây mới khoảng 1,1-1,3 tỷ cho 180m² sàn. Như vậy, giá bán 1,9 tỷ là đã bao gồm giá đất và phần nhà cũ, có thể xem là hợp lý nhưng không quá rẻ.
Nhận xét về giá: Giá này có thể xem là cao hơn khoảng 10-15% so với giá đất nền cùng khu vực nếu tính theo mật độ xây dựng và vị trí trong hẻm nhỏ 3m. Người mua nên thương lượng để giảm giá khoảng 150-200 triệu đồng vì:
- Hẻm nhỏ 3m, hạn chế xe ô tô ra vào, gây bất tiện cho việc kinh doanh hoặc ở.
- Nhà cũ, cần sửa chữa hoặc xây mới lại nên phát sinh chi phí.
- Phòng trọ đang trống và không có người quản lý, doanh thu hiện tại chưa ổn định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí nằm trong khu dân cư đông đúc, an ninh tốt, gần chợ, trường học và khu công nghiệp nên thuận tiện cho người lao động thuê phòng trọ.
– Hẻm chỉ 3m nhưng chỉ cách đại lộ Bình Dương (QL13) 50m, rất gần đường lớn, dễ dàng kết nối với các trung tâm Thủ Dầu Một, Dĩ An, TP.HCM.
– Đất vuông vức, chiều ngang 5m dài 29m, diện tích đất khá dài nên có thể tận dụng để xây dựng nhà trọ cao tầng hoặc kinh doanh kiot phía trước.
– Gần công viên quy hoạch 30.000m², có tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Điểm “độc bản” là vị trí sát mặt đường lớn nhưng vẫn giữ được sự yên tĩnh trong hẻm nhỏ, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để đầu tư xây mới nhà trọ cao tầng, tận dụng chiều dài đất để tăng số lượng phòng cho thuê, cải thiện dòng tiền.
– Có thể giữ lại kiot phía trước để kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê lâu dài.
– Ở thực cũng là lựa chọn khả thi nếu cần chỗ ở gần khu công nghiệp, tiện lợi đi lại.
– Chưa thích hợp làm kho xưởng do hẻm nhỏ và vị trí trong khu dân cư.
– Đầu tư lâu dài nhờ tiềm năng tăng giá đất nhờ quy hoạch công viên lớn và phát triển hạ tầng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Mỹ Phước, Bến Cát) | Đối thủ 2 (Gần QL13, Thủ Dầu Một) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 3m, cách QL13 50m | Hẻm 5m, cách QL13 100m | Mặt tiền hẻm lớn 7m, cách QL13 20m |
| Diện tích đất (m²) | 143 (5×29) | 150 (6×25) | 130 (5×26) |
| Giá bán (tỷ) | 1,9 | 1,8 | 2,2 |
| Đơn giá đất (triệu/m²) | 13,29 | 12 | 16,9 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng, đang hoàn công | Sổ hồng |
| Hiện trạng nhà | Nhà trọ 1 tầng, cũ | Nhà cấp 4, cần sửa chữa | Nhà mới xây 2 tầng |
| Tiện ích xung quanh | Gần công viên, chợ, KCN | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm TP |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Kiểm tra hiện trạng nhà trọ, phòng trọ có thấm dột, xuống cấp không.
- Xác định rõ quy hoạch hẻm 3m có được mở rộng trong tương lai không để thuận tiện xây dựng, kinh doanh.
- Vấn đề quản lý phòng trọ: cần tìm giải pháp cho thuê hiệu quả hoặc xây mới để tăng giá trị.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, vì hẻm nhỏ có thể gây khó khăn vận chuyển.
- Đánh giá phong thủy và hướng đất (hướng chưa được cung cấp, cần hỏi thêm).
