Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 36 m² tại địa chỉ 125/15/3, đường An Phú Đông 3, Quận 12 đang được cho thuê với giá 3,8 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 105.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến ở khu vực quận 12, đặc biệt với phòng trọ trong khu dân cư có hạ tầng tương đối hoàn chỉnh.
Đường An Phú Đông 3 có lộ giới rộng 6m, đủ để ô tô ra vào, điều này là điểm cộng lớn so với nhiều con hẻm nhỏ khác trong quận, giúp gia tăng sự tiện lợi khi di chuyển và vận chuyển đồ đạc.
Phòng thuộc dự án An Phú Đông Riverside, gần bờ sông, không gian thoáng mát và yên tĩnh. Tuy nhiên, phòng trọ ở dạng nhà trống, không nội thất, nên người thuê cần tính thêm chi phí đầu tư đồ dùng nếu muốn ở lâu dài hoặc khai thác cho thuê lại.
Giá thuê 3,8 triệu/tháng cho phòng 36m² là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung quanh khu vực này, đặc biệt với ưu điểm đường rộng 6m.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần bờ sông tạo cảm giác thoáng mát, không khí trong lành, rất phù hợp cho người cần môi trường yên tĩnh.
- Đường nội khu rộng 6m, ô tô ra vào thoải mái – điều hiếm gặp với các phòng trọ trong nội đô hoặc các hẻm nhỏ.
- Cách các trường học cấp 1,2,3 và đại học Nguyễn Tất Thành trong bán kính 2-3 km, thuận tiện cho sinh viên hoặc người làm việc gần đó.
- Phòng có diện tích khá rộng (36m²) so với nhiều phòng trọ bình thường chỉ từ 15-25m².
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Phù hợp với người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ cần không gian rộng rãi, yên tĩnh, gần các tiện ích cần thiết.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể khai thác cho thuê lại với mức giá tương đương hoặc cao hơn nếu đầu tư nội thất cơ bản, do vị trí tốt và hạ tầng thuận tiện.
- Không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh vì diện tích và cấu trúc phòng không hỗ trợ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thới An 12, Quận 12) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ảnh Thủ, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 36 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3.8 | 2.5 | 3.0 |
| Đường vào | 6m, ô tô ra vào | Hẻm 2.5m, xe máy | Hẻm 3m, xe máy |
| Vị trí | Gần bờ sông, yên tĩnh | Gần chợ, đông đúc | Gần trường học |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Có nội thất cơ bản | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước – phòng trọ thường bị xuống cấp do sử dụng lâu năm.
- Xem xét mức độ an ninh khu vực, dù mô tả có nói an ninh tốt nhưng cần kiểm chứng thực tế.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp khu vực có thể bị phá dỡ hoặc quy hoạch làm dự án lớn.
- Đánh giá chất lượng đường nội khu, tránh tình trạng đường tuy rộng nhưng dễ ngập nước mùa mưa.
- Mặc dù gần trường học và chợ, nhưng cần khảo sát việc di chuyển trong giờ cao điểm có thuận tiện không.
