Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư mặt tiền đường Trần Quang Long, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, diện tích 90m² (ngang 5m) đang được rao bán với giá 5,35 tỷ đồng, tương đương 59,44 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực Hòa Minh, Liên Chiểu, nơi giá đất mặt tiền hiện phổ biến dao động từ 35-45 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Hiện trạng có nhà cấp 4 cũ trên đất, có thể cho thuê hoặc xây mới. Chi phí xây mới nhà khoảng 6-7 triệu/m² sàn, nhà cấp 4 cũ chất lượng thấp không đáng giá nhiều nên không hỗ trợ nhiều về giá trị tài sản xây dựng hiện hữu.
Ưu điểm là đất mặt tiền đường rộng 7,5m, khu vực cao ráo không ngập lụt, gần bệnh viện Ung Bướu và biển, thuận tiện giao thông. Tuy nhiên, chiều ngang chỉ 5m khá hẹp, dễ hạn chế về mặt thiết kế xây dựng và kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá 59,44 triệu/m² tại quận Liên Chiểu là mức cao, có thể đang được chủ đầu tư đẩy giá do vị trí mặt tiền, gần tiện ích lớn. Tuy nhiên, với diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp, cùng nhà cũ hiện hữu, giá này có phần bị đội lên quá mức.
Khuyến nghị người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% xuống mức dưới 5 tỷ để đảm bảo tiềm năng sinh lời và an toàn đầu tư, tránh rủi ro bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Trần Quang Long rộng 7,5m, thuận lợi cho kinh doanh và tiếp cận.
- Vị trí sát bệnh viện Ung Bướu, tiềm năng khai thác cho thuê hoặc mở dịch vụ y tế, nhà nghỉ rất cao.
- Đất cao ráo, không lo ngập lụt – điểm cộng lớn trong khu vực Liên Chiểu thường xuyên xảy ra mưa lớn.
- Nhà cấp 4 cũ trên đất có thể cho thuê ngay, tạo dòng tiền trong thời gian chờ xây dựng mới.
- Gần biển, có thể phát triển nghỉ dưỡng nhỏ hoặc homestay.
- Điểm trừ là mặt tiền chỉ 5m, hạn chế mở rộng quy mô hoặc xây dựng các loại hình kinh doanh lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây mới nhà trọ hoặc nhà cho thuê ngắn hạn: Khai thác dòng tiền ổn định nhờ vị trí gần bệnh viện và biển.
- Sử dụng để kinh doanh nhỏ hoặc cửa hàng dịch vụ: Mặt tiền đường lớn thuận tiện tiếp cận khách hàng.
- Ở thực: Nếu mua để ở, phù hợp với gia đình nhỏ, nhưng cần lưu ý hạn chế mặt tiền hẹp.
- Đầu tư đất nền: Cần cân nhắc kỹ vì giá đã cao, khả năng tăng giá ngắn hạn không nhiều do diện tích nhỏ và cạnh tranh nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Hiến, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 90m² (5x18m) | 100m² (6×16,7m) | 85m² (5x17m) |
| Giá/m² | 59,44 triệu | 42 triệu | 38 triệu |
| Vị trí | Mặt tiền đường 7,5m, gần bệnh viện Ung Bướu | Mặt tiền đường 10m, khu dân cư đông đúc | Mặt tiền đường 6m, gần trường học |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiềm năng phát triển | Đất thổ cư, nhà cấp 4 cũ | Đất thổ cư, đất rộng hơn | Đất thổ cư, gần tiện ích giáo dục |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp đất tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xem xét tình trạng nhà cấp 4 cũ: Kiểm tra thấm dột, móng, kết cấu nếu muốn tiếp tục cho thuê hoặc sửa chữa.
- Đánh giá phong thủy vị trí, hướng đất có phù hợp với chủ đầu tư hay không.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt các dự án quanh bệnh viện Ung Bướu có thể ảnh hưởng đến giá trị đất.
- Do mặt tiền nhỏ 5m, kiểm tra tính khả thi về xây dựng, có thể bị giới hạn chiều cao hoặc mật độ xây dựng.
- Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật đường Trần Quang Long, khả năng mở rộng hoặc cải tạo trong tương lai.
