Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 350 m² mặt bằng kinh doanh ngay mặt tiền đường lớn Hùng Vương Nối Dài, Phường 6, TP. Tân An, giá thuê 30 triệu đồng/tháng tương đương 85.700 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực trung tâm TP. Tân An, nơi giá thuê mặt bằng kinh doanh mặt tiền thường dao động khoảng 50.000 – 70.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và mặt tiền.
Giá sang mặt bằng 400 triệu đồng là số tiền đặt cọc, không phải giá thuê hàng tháng. Nếu hiểu nhầm giá sang là tiền thuê tháng thì giá này là quá cao và không hợp lý. Nếu đây là khoản tiền sang nhượng (đặt cọc hoặc tiền mua lại hợp đồng thuê), cần làm rõ chi tiết hợp đồng và quyền lợi đi kèm.
Mặt bằng có diện tích rộng, mặt tiền ngang 14m, chiều dài 25m, phù hợp mô hình kinh doanh quy mô lớn như buffet, beer club. Chi phí đầu tư xây dựng theo chuẩn mặt bằng thương mại khu vực này khoảng 5-6 triệu/m², tức khoảng 1.75 – 2.1 tỷ đồng nếu xây mới hoàn toàn. Việc thuê với giá 30 triệu/tháng có thể chấp nhận nếu vị trí và lưu lượng khách đảm bảo.
Nhận xét về giá: Giá thuê 30 triệu/tháng tương đối cao so với thị trường Long An, nhưng nếu địa điểm là mặt tiền chính, gần Aeon Mall, lượng khách ổn định thì mức giá này vẫn có thể chấp nhận được. Giá sang nhượng 400 triệu cần xem xét kỹ và thương lượng do mức tiền này khá lớn, nếu không đi kèm lợi thế đặc biệt thì không hiệu quả.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 14m, chiều dài sâu 25m, tạo mặt bằng kinh doanh lớn, dễ thiết kế không gian thoáng.
- Vỉa hè rộng, thuận tiện để xe, điều này rất quan trọng với mô hình buffet, beer club cần không gian ngoài trời.
- Vị trí trung tâm TP. Tân An, gần Aeon Mall – khu đô thị sầm uất, đảm bảo lượng khách tiềm năng và dễ dàng quảng bá thương hiệu.
- Hướng cửa chính Tây, phù hợp với ánh sáng buổi chiều, tạo không gian thoáng mát.
- Trang thiết bị nội thất đầy đủ, vào kinh doanh ngay, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng này phù hợp cho các mô hình kinh doanh F&B quy mô lớn như buffet, beer club, BBQ ngoài trời vì diện tích rộng, vị trí đắc địa, và trang thiết bị hiện đại sẵn có. Khả năng khai thác dòng tiền ổn định nếu chủ đầu tư có kinh nghiệm quản lý.
Nếu không có kinh nghiệm kinh doanh, có thể cân nhắc đầu tư mua lại để cho thuê lại mặt bằng hoặc chuyển đổi mô hình phù hợp hơn với thị trường TP. Tân An.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Huệ, TP. Tân An) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Lê Lợi, TP. Tân An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 350 m² (14x25m) | 200 m² (10x20m) | 300 m² (12x25m) |
| Giá thuê | 30 triệu/tháng | 18-22 triệu/tháng | 25 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền Hùng Vương Nối Dài, gần Aeon Mall | Mặt tiền trung tâm TP, khu vực kinh doanh sầm uất | Mặt tiền đường lớn, gần chợ truyền thống |
| Tình trạng mặt bằng | Đầy đủ nội thất, sẵn kinh doanh | Chưa trang bị nội thất | Trang bị cơ bản |
| Tiềm năng kinh doanh | Rộng, phù hợp mô hình lớn | Nhỏ hơn, phù hợp mô hình nhỏ | Phù hợp mô hình vừa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê: thời hạn, điều khoản tăng giá, chi phí phát sinh.
- Rà soát pháp lý mặt bằng, giấy tờ sở hữu, giấy phép kinh doanh hiện tại.
- Đánh giá kỹ tình trạng nội thất, thiết bị đi kèm tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án phát triển có thể ảnh hưởng đến mặt bằng.
- Đánh giá lưu lượng khách thực tế tại khu vực, đặc biệt thời gian cao điểm.
- Xem xét yếu tố phong thủy, hướng cửa chính Tây có thể gây nóng buổi chiều, cần giải pháp chống nóng.
