Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 38.4m², diện tích sử dụng thực tế lên đến 45m², gồm 4 tầng khung cột bê tông chắc chắn. Giá chào bán 6,95 tỷ đồng, tương đương khoảng 180,99 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá cao so với mặt bằng nhà ngõ trong khu vực Hai Bà Trưng, nhất là với nhà có diện tích nhỏ.
So sánh với giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng 4 tầng ~ 28-31 triệu đồng (~45m² x 4 x 7 triệu). Giá bán cao hơn rất nhiều so với chi phí xây dựng cùng vị trí, thể hiện giá trị vị trí và tiềm năng cho thuê ổn định.
Tuy nhiên, do nhà nằm trong ngõ nhỏ (ngõ Tự Do), khả năng tiếp cận xe ô tô hạn chế, mặt tiền không rộng, sẽ ảnh hưởng phần nào đến giá trị thanh khoản và tiện ích sử dụng.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với giá thị trường chung quanh, do vị trí gần các trường đại học lớn và khu dân trí cao, tuy nhiên người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa ngay sau trường Đại học Kinh tế Quốc dân, gần Đại học Bách Khoa và Xây Dựng, khu vực cực kỳ sầm uất, dân trí cao.
- Nhà 4 tầng xây khung bê tông chắc chắn, không phải dạng nhà cũ nát, có thể ở hoặc cho thuê ngay.
- Hiện đang cho thuê 6 phòng với dòng tiền ổn định, tạo giá trị đầu tư rõ ràng.
- Ngõ Tự Do là ngõ rộng hơn ngõ nhỏ thông thường trong khu vực, giảm bớt khó khăn về giao thông nội bộ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với mục đích vừa để ở vừa cho thuê sinh lời dài hạn, đặc biệt là cho thuê sinh viên hoặc nhân viên văn phòng do gần các trường đại học lớn. Chủ đầu tư cũng có thể cân nhắc giữ nguyên hiện trạng cho thuê hoặc cải tạo lại để nâng cấp phòng ốc tăng giá cho thuê.
Khả năng đầu tư xây mới lại là hạn chế do diện tích nhỏ và ngõ ngách, không phù hợp làm kho xưởng hoặc kinh doanh lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Bạch Mai, Q.HBT) |
Đối thủ 2 (Ngõ Đại La, Q.HBT) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 45 | 50 | 42 |
| Giá bán (tỷ) | 6.95 | 6.2 | 6.8 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 180.99 | 124 | 161.9 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Hướng ngõ | Ngõ Tự Do (rộng hơn) | Ngõ nhỏ | Ngõ nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hiện trạng | Nhà 4 tầng cho thuê 6 phòng | Nhà cũ 3 tầng | Nhà 4 tầng mới xây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ cấu trúc khung cột bê tông, xem xét hiện trạng có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay không.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng trong tương lai.
- Đánh giá lại khả năng quay đầu và đỗ xe trong ngõ, đặc biệt nếu có ý định cho thuê dài hạn hoặc kinh doanh.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, đặc biệt sổ đỏ và các chứng nhận liên quan để đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch treo.
- Vì giá cao, cần thương lượng sâu để bù đắp cho các hạn chế về diện tích nhỏ và ngõ đi lại.
