Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ khép kín diện tích 50m² tại vị trí ngõ 217/105 đường Trần Phú, phường Văn Quán, Hà Đông với mức giá thuê 4 triệu/tháng tương đương 80.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến và hợp lý cho phòng trọ khép kín có nội thất đầy đủ, thang máy, an ninh tốt tại khu vực Hà Đông hiện nay.
So với mặt bằng giá thuê khu vực Văn Quán – Hà Đông, phòng trọ mới, có gác xép, điều hòa, nóng lạnh, bếp từ, máy giặt và quản lý dọn vệ sinh chung cư là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà trong ngõ, có thể gây hạn chế về lưu thông nếu xe máy nhiều hoặc đồ đạc cồng kềnh.
Giá 4 triệu/tháng không bị “ngáo giá” mà khá sát với thị trường cho loại phòng căn hộ khép kín diện tích 50m² có tiện nghi như vậy.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trong khu vực trung tâm quận Hà Đông, gần các trường đại học lớn như Kiến Trúc, Bưu Chính, HVAN, Mật Mã thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
- Phòng có gác xép giúp tăng không gian sử dụng, phù hợp với nhu cầu lưu trữ hoặc ngủ nghỉ thêm.
- Trang bị đầy đủ nội thất hiện đại như điều hòa, bếp từ, máy giặt, nóng lạnh, thang máy nhập khẩu và hệ thống an ninh camera 24/24, cửa cổng vân tay tạo sự an toàn, tiện nghi.
- Quản lý và vệ sinh toàn bộ tòa nhà giúp môi trường sống luôn sạch sẽ, không lo lắng về vấn đề vệ sinh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này rất phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền nhờ vị trí thuận tiện, tiện nghi đầy đủ và an ninh tốt. Đầu tư xây mới hoặc làm kho xưởng không phù hợp do diện tích nhỏ, trong ngõ hẹp và đã có sẵn trang bị tiện ích tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 150 Trần Phú) | Đối thủ 2 (Ngách 200/98 Trần Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 50 m² | 45 m² | 55 m² |
| Tiện nghi | Đầy đủ (điều hòa, bếp từ, máy giặt, thang máy) | Đầy đủ cơ bản, không máy giặt | Đầy đủ, có thang máy |
| Vị trí | Ngõ nhỏ, trong khu dân cư yên tĩnh | Ngõ lớn hơn, giao thông thuận tiện | Ngách nhỏ, gần chợ |
| Giá thuê | 4 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng | 4,2 triệu/tháng |
| An ninh & Vệ sinh | Quản lý, camera, vệ sinh định kỳ | Chung chung, tự quản lý | Quản lý tương đối tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ an toàn của thang máy nhập khẩu, bảo trì định kỳ để tránh sự cố.
- Đánh giá mức độ thoáng gió và ánh sáng thực tế tại phòng do nằm trong ngõ nhỏ.
- Kiểm tra nguồn nước nóng lạnh, điều hòa hoạt động ổn định.
- Đảm bảo an ninh khu vực ngõ, nhất là ban đêm.
- Xem xét không gian để xe máy, dễ quay đầu và ra vào khi cần.
- Kiểm tra quy định quản lý tòa nhà về việc sử dụng các thiết bị điện và sinh hoạt chung.
