Thẩm định giá trị thực:
Diện tích: 5 x 20m = 100 m². Giá chào bán: 2,35 tỷ đồng, tương đương 23,5 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại xã Điện Thắng Trung, Thị xã Điện Bàn, Quảng Nam, đặc biệt là khu vực gần Đà Nẵng nhưng vẫn chưa phải trung tâm thành phố. Mức giá này thường dành cho những khu vực có hạ tầng tốt, mặt tiền rộng, hoặc đất có tiềm năng tăng giá mạnh do quy hoạch hoặc phát triển hạ tầng trong tương lai.
Đường trước đất rộng 5,5m, thuộc trục thông, thuận tiện đi lại, không phải hẻm cụt, đây là điểm cộng. Đất đã có sổ đỏ thổ cư toàn bộ, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giá 23,5 triệu/m² nằm ở ngưỡng cao, gần như ngang bằng các khu vực trung tâm thuộc Thị xã Điện Bàn hoặc gần trung tâm Đà Nẵng, trong khi vị trí đất chỉ thuộc xã Điện Thắng Trung, cách trung tâm không quá gần. Nếu so với đất nền khu vực lân cận hoặc các phân khu đang phát triển, giá thường dao động từ 12-18 triệu/m² tùy mặt tiền và hạ tầng.
Nhận xét: Giá đang bị đẩy cao khoảng 30-50% so với mặt bằng chung. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền với mức này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 5m trên đường 5,5m trục thông, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc xây nhà ở có gara.
- Hướng Bắc, thường hợp phong thủy cho nhiều gia chủ, tránh nóng trực tiếp buổi chiều.
- Đất thổ cư toàn bộ, sổ đỏ chính chủ, không cần lo thủ tục chuyển đổi hay tranh chấp.
- Vị trí gần quán cafe NewLand – điểm nhấn địa phương, có thể thuận tiện cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất phù hợp nhất để xây nhà ở kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng đại diện. Nếu mua đầu tư, cần đánh giá thêm kế hoạch quy hoạch mở rộng hạ tầng, giao thông của TX Điện Bàn để đảm bảo tiềm năng tăng giá. Với vị trí trục đường 5,5m, khả năng xây dựng nhà cấp 4 hoặc nhà 2 tầng để cho thuê hoặc vừa ở vừa kinh doanh là tối ưu.
Chưa khuyến khích đầu tư lướt sóng nếu chưa có thông tin quy hoạch rõ ràng, do giá đang cao so với mặt bằng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 4m, Điện Thắng Trung) | Đối thủ 2 (Đường 6m, Điện Thắng Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² (5×20) | 90 m² (4.5×20) | 120 m² (6×20) |
| Giá/m² | 23,5 triệu | 16 triệu | 20 triệu |
| Hướng đất | Bắc | Đông Bắc | Tây Bắc |
| Đường trước đất | 5,5m trục thông | 4m hẻm nhỏ | 6m trục chính |
| Pháp lý | Sổ đỏ thổ cư | Sổ đỏ thổ cư | Sổ đỏ thổ cư |
| Tiềm năng tăng giá | Trung bình – cao | Trung bình | Khá cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 khu vực và kế hoạch phát triển hạ tầng TX Điện Bàn để xác định tiềm năng tăng giá bền vững.
- Xác minh ranh giới đất thực tế, tránh tranh chấp với thửa liền kề.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đỏ chính chủ, không bị thế chấp hoặc tranh chấp.
- Đánh giá khả năng thoát nước và ngập úng khu vực, nhất là mùa mưa.
- Kiểm tra hiện trạng đường 5,5m có được bảo đảm mở rộng hay không, tránh rơi vào trường hợp đường nội bộ nhỏ lại.
