Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng 460m², giá thuê 13 triệu/tháng tương đương 28.260 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê mặt bằng kho xưởng tại khu vực Biên Hòa, phường Hố Nai, Đồng Nai khá phổ biến. Kho xưởng được mô tả cao ráo, sạch sẽ, có tôn cách nhiệt – đảm bảo nhiệt độ ổn định, phù hợp sản xuất và bảo quản hàng hóa. Điện 3 pha sẵn có là điểm cộng lớn cho các ngành sản xuất cần công suất cao.
So với mặt bằng kho xưởng cùng khu vực, giá thuê dao động từ 25.000 – 35.000 đồng/m²/tháng tùy chất lượng và vị trí. Với ưu thế diện tích lớn, vị trí gần Quốc lộ 1 thuận tiện vận chuyển, mức giá này là hợp lý, không bị đẩy lên quá cao.
Đặc biệt, pháp lý rõ ràng, đã có sổ, bàn giao thô, giúp người thuê dễ dàng cải tạo theo nhu cầu. Tình trạng kho xưởng còn mới và có tôn cách nhiệt cũng giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần Quốc lộ 1, phường Hố Nai, thuận tiện kết nối giao thông đường bộ lớn, phù hợp vận chuyển hàng hóa nhanh chóng.
– Diện tích đủ lớn (20x23m), phù hợp đa dạng ngành nghề sản xuất – từ cơ khí, mộc đến kho chứa, bao bì.
– Nhà xưởng cao ráo, sạch sẽ, có tôn cách nhiệt, điện 3 pha, nhà vệ sinh đầy đủ.
– Đường xe 3 giò ra vào thoải mái, không lo vấn đề quay đầu xe hay hẹp hẻm.
– Khu vực ít dân cư, hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn, bụi bẩn cho dân sinh, tạo môi trường làm việc thuận lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho xưởng này phù hợp nhất để làm mặt bằng sản xuất, kho chứa hàng hoặc các xưởng cơ khí, mộc, bao bì. Với diện tích và hạ tầng hiện trạng, thích hợp cho doanh nghiệp vừa và nhỏ cần không gian ổn định, ít phải đầu tư cải tạo lớn. Ngoài ra, có thể cho thuê lại lại từng phần nếu chia nhỏ hoặc sử dụng làm kho trung chuyển logistics.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Hố Nai) | Đối thủ 2 (Gần Ngã Ba Vũng Tàu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 460 m² | 500 m² | 400 m² |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 28.260 | 30.000 | 25.000 |
| Điện 3 pha | Có | Có | Không |
| Vị trí | Gần QL1, phường Hố Nai | KCN Hố Nai, cách QL1 1 km | Gần ngã ba Vũng Tàu |
| Đường xe tải ra vào | 3 giò thoải mái | Hẹp xe tải lớn | Đường lớn, xe tải ra vào tốt |
| Pháp lý | Đã có sổ, bàn giao thô | Pháp lý rõ ràng | Pháp lý rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái tôn cách nhiệt và công trình phụ (nhà vệ sinh) để tránh sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra nguồn điện 3 pha có đủ công suất sử dụng cho ngành nghề dự kiến không.
- Xác minh giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, tránh tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Kiểm tra môi trường xung quanh có bị ô nhiễm hoặc ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất không.
- Đảm bảo hợp đồng thuê dài hạn, rõ ràng về điều khoản tăng giá, bảo trì.
Nhận xét về giá: Mức giá 13 triệu/tháng cho 460m² tại vị trí gần Quốc lộ 1, Biên Hòa là hợp lý, không bị đội giá. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu nhu cầu sử dụng rõ ràng và đã kiểm tra pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, nên thương lượng nhẹ về thời gian cọc và điều khoản hợp đồng để giảm thiểu rủi ro.
