Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 5x21m = 105m², diện tích sử dụng lên đến 205m² do có tổng số tầng 1 nhưng có thể phần sân trước/sân sau được tính vào diện tích sử dụng hoặc có cải tạo. Giá bán 799 triệu tương đương khoảng 7,61 triệu/m² (theo dữ liệu cung cấp). Với vị trí tại Phường Trảng Dài, TP Biên Hòa – khu vực đang phát triển nhanh nhưng chưa phải trung tâm, mức giá dưới 8 triệu/m² là khá hợp lý.
Đây là nhà mặt phố nhưng lại nằm trong hẻm xe hơi, có điểm “nhà nở hậu” – điều này thường làm giảm giá trị bởi mặt tiền nhỏ chỉ 5m và nở hậu có thể gây khó khăn về thiết kế và ánh sáng. Nhà 1 tầng với 3 phòng ngủ, 2 WC, nội thất đầy đủ, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc trung bình.
Nếu so với chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² (gồm thô và hoàn thiện), thì giá này tương đương hoặc thấp hơn chi phí xây dựng mới => phù hợp để mua sửa chữa hoặc ở ngay, không quá cao. Đặc biệt nếu đất có sổ hồng riêng thổ cư 100% thì đây là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá 799 triệu cho căn nhà mặt phố hẻm 8m, 3PN, tại Biên Hòa được đánh giá là hợp lý, không bị thổi giá quá cao, phù hợp với mức thu nhập đại đa số người mua nhà tại địa phương.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường trước nhà rộng 8m đủ 2 xe ô tô né nhau, rất hiếm trong hẻm TP Biên Hòa, tăng tính tiện lợi.
- Nhà có diện tích đất dài (21m) tạo không gian sân trước và sân sau thoáng đãng, thuận tiện để trồng cây hoặc để xe.
- Vị trí gần chợ, UBND, đầy đủ tiện ích trong bán kính 300m, thuận tiện cho sinh hoạt và đi lại.
- Nhà nở hậu có thể tận dụng mở rộng hoặc cải tạo không gian bên trong.
- Sổ hồng riêng, thổ cư 100% rõ ràng, dễ vay ngân hàng và sang tên.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu 1 tầng, diện tích đất rộng và vị trí hẻm xe hơi, căn này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn (gia đình nhỏ, cán bộ công chức thuê).
Nếu người mua có tiềm lực tài chính, có thể đầu tư xây thêm tầng để tăng diện tích sử dụng, tăng giá trị tài sản trong tương lai. Kịch bản xây lại cũng hợp lý nhưng cần cân nhắc chi phí và thời gian xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bùi Văn Hòa, Trảng Dài) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Ái Quốc, Trảng Dài) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 105 | 90 | 120 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 205 | 180 | 200 |
| Giá bán (triệu) | 799 | 850 | 900 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 7,61 | 9,44 | 7,5 |
| Hẻm/đường trước nhà | Hẻm xe hơi 8m | Hẻm 6m | Mặt tiền đường lớn |
| Số tầng | 1 | 2 | 1 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng chung | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà (nhà 1 tầng cũ có thể cần kiểm tra nền móng, thấm dột, hệ thống điện nước).
- Kiểm tra quy hoạch tại khu vực đường Đồng Khởi, tránh trường hợp quy hoạch mở rộng đường hoặc xây dựng công trình công cộng ảnh hưởng đến tài sản.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, tránh tranh chấp đất đai.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy – nhà nở hậu có thể gây khó khăn trong bố trí phòng ốc hoặc thu hút tài lộc.
- Xác minh khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm 8m để đảm bảo tiện lợi khi sử dụng.
