Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 100m², mặt tiền 5m, chiều dài 20m, hướng Tây Nam, tại đường An Ngãi 6, xã Hòa Sơn, huyện Hòa Vang, Đà Nẵng. Giá chào bán là 2,45 tỷ đồng, tương đương khoảng 24,5 triệu/m² đất thổ cư.
So với mặt bằng giá đất thổ cư tại Hòa Vang hiện nay, đất mặt tiền khu vực gần trung tâm xã, hạ tầng đang phát triển, giá trung bình dao động từ 18-22 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý. Giá 24,5 triệu/m² đang ở mức cao so với mặt bằng chung vùng Hòa Vang, gần bằng hoặc vượt mặt bằng khu vực dân cư chỉnh trang.
Nhận xét về giá: Giá này có dấu hiệu bị đẩy lên cao khoảng 10-20% so với thị trường cùng khu vực. Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý và tiềm năng hạ tầng để tránh mua phải “giá ảo”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đất có mặt tiền 5m, chiều dài 20m, rất phù hợp để xây nhà phố hoặc nhà vườn.
- Hướng Tây Nam khá hợp phong thủy với nhiều người miền Trung, đón nắng chiều thoáng mát.
- Vị trí sát công viên, thuận lợi cho sinh hoạt, tăng giá trị sống và tiềm năng tăng giá đất trong tương lai.
- Khu dân trí cao, an ninh tốt, hàng xóm thân thiện là điểm cộng lớn trong khu vực Hòa Vang còn nhiều vùng nông thôn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lô đất thổ cư mặt tiền phù hợp để:
- Ở thực tế: Xây nhà ở gia đình tiện nghi, gần công viên, môi trường sống trong lành.
- Đầu tư xây mới: Xây nhà trọ hoặc nhà cho thuê dạng căn hộ mini cho công nhân, sinh viên do gần khu công nghiệp và các trường học trong vùng.
- Chưa phù hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và khu dân cư yên tĩnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Ngãi 4, Hòa Sơn) | Đối thủ 2 (Đường An Ngãi 8, Hòa Sơn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 100m² (5×20 m) | 120m² (6×20 m) | 90m² (5×18 m) |
| Giá/m² | 24,5 triệu/m² | 21,5 triệu/m² | 20 triệu/m² |
| Hướng đất | Tây Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Pháp lý | Đã có sổ, thổ cư | Đã có sổ, thổ cư | Đã có sổ, thổ cư |
| Đặc điểm nổi bật | Sát công viên, mặt tiền rộng 5m | Gần đường lớn, diện tích lớn hơn | Giá mềm hơn, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng đường hay dự án khác.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, có kế hoạch phát triển hạ tầng công viên và khu dân cư không.
- Kiểm tra xem đất có thuộc khu vực đất nông nghiệp chuyển đổi hay đất thổ cư lâu dài.
- Đánh giá yếu tố phong thủy: Hướng Tây Nam có thể bị nắng chiều nóng, cần xem xét giải pháp chống nóng khi xây dựng.
- Do đất mặt tiền đường nội bộ TĐC nên cần xác định rõ quyền sử dụng đường và quy định xây dựng tại đây.
