Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích khoảng 25 m², full nội thất và có ban công, nằm tại địa chỉ 480A Cao Thắng, Phường 12, Quận 10 – một khu vực trung tâm, phát triển mạnh với nhiều tiện ích xung quanh như trường học, siêu thị, bệnh viện và trung tâm thương mại. Giá thuê 3,9 triệu đồng/tháng tương đương 156.000đ/m²/tháng, mức giá này nằm trong khoảng trung bình đến hơi cao của thị trường phòng trọ Quận 10 hiện nay.
So với các phòng trọ cùng diện tích và khu vực, giá thuê trung bình thường dao động từ 3 – 4 triệu đồng/tháng tùy vị trí và tiện ích kèm theo. Phòng có thang máy và ban công là điểm cộng lớn, thường các phòng trọ bình dân không có những tiện ích này. Tuy nhiên, do đây là loại hình phòng trọ, không phải nhà nguyên căn hay căn hộ cao cấp, nên giá thuê trên 4 triệu sẽ bị xem là cao.
Nhận xét về giá: Giá 3,9 triệu đồng cho phòng 25m² full nội thất, thang máy và ban công là giá hợp lý nhưng không rẻ, người thuê cần cân nhắc kỹ các yếu tố tiện ích đi kèm cũng như chi phí phát sinh khác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có thang máy, rất ít phòng trọ tại Quận 10 có tiện nghi này, giúp thuận tiện cho người ở tầng cao và vận chuyển đồ đạc.
- Có ban công, giúp thông thoáng và có không gian riêng, điểm cộng lớn so với phòng trọ thường chỉ có cửa sổ nhỏ.
- Cho phép nấu ăn tự do, điều này rất được khách thuê ưa chuộng.
- An ninh cao với khóa vân tay, chỗ để xe trong nhà – tăng tính an toàn và tiện lợi.
- Vị trí gần các tiện ích lớn (trường học, bệnh viện, chợ…), rất thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với đối tượng thuê là sinh viên hoặc nhân viên văn phòng cần chỗ ở ổn định lâu dài, ưu tiên tiện nghi và an ninh. Có thể khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê dài hạn. Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và hình thức là phòng trọ trong tòa nhà sẵn có.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Đường Lê Hồng Phong, Q10) | Đối thủ 2 (Phòng trọ gần Đường Nguyễn Tri Phương, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 22 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 3,9 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng | 4 triệu/tháng |
| Tiện ích | Full nội thất, ban công, thang máy, khóa vân tay | Full nội thất, không ban công, không thang máy | Full nội thất, có ban công, không thang máy |
| Phí điện nước | Điện 3.800đ/kW, nước 100k/người | Điện 4.000đ/kW, nước 120k/người | Điện 3.500đ/kW, nước 100k/người |
| An ninh | Khóa vân tay, chỗ để xe trong nhà | Khóa thường, chỗ để xe ngoài sân | Khóa thường, chỗ để xe ngoài sân |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng nội thất: xác định tình trạng bàn ghế, giường, máy lạnh, bếp, hệ thống điện nước hoạt động ổn định.
- Kiểm tra an ninh khu vực: mặc dù có khóa vân tay, cần khảo sát thực tế độ an toàn, tình trạng trộm cắp hoặc mất trật tự.
- Kiểm tra quy định nấu ăn: đảm bảo không bị hạn chế về giờ giấc và sử dụng bếp ga điện an toàn.
- Xác minh hợp đồng thuê rõ ràng, minh bạch, tránh tranh chấp về giá hoặc quyền sử dụng phòng.
- Kiểm tra chi phí dịch vụ 150k/phòng có bao gồm những gì: vệ sinh, bảo trì, gửi xe, wifi không.
- Đánh giá tiếng ồn, môi trường xung quanh: gần chợ hay nhà hàng có thể gây ồn ào, ảnh hưởng đến sinh hoạt.
