Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 96,6 m² và mức giá 3,25 tỷ đồng, đơn giá hiện tại khoảng 33,64 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Quận Cẩm Lệ, đặc biệt là với loại hình nhà ở dạng dãy trọ trong ngõ hẻm. Nếu so sánh với giá đất thổ cư trung bình khu vực này dao động khoảng 20-25 triệu/m² tùy vị trí, thì mức giá này đã bao gồm giá trị tài sản xây dựng sẵn cùng với dòng tiền thuê hiện hữu.
Về kết cấu, đây là dãy trọ gồm 4 phòng trọ đang cho thuê đầy đủ, tạo ra dòng tiền 8 triệu đồng/tháng tương đương 96 triệu đồng/năm, tức lợi suất khoảng 2,95%/năm tính trên giá mua. Lợi suất này khá thấp so với mặt bằng cho thuê phòng trọ ở khu vực dân cư đông đúc.
Chi phí xây dựng mới một căn nhà 4 phòng trọ tương đương diện tích này dao động từ 6-7 triệu/m², tổng khoảng 600 triệu đến 700 triệu. Giá đất thô ước tính vào khoảng 2 tỷ đồng (20-21 triệu/m² x 96,6 m²). Như vậy, giá trị đất và xây dựng mới cộng lại khoảng 2,6 – 2,7 tỷ đồng, thấp hơn giá bán đề xuất.
Nhận xét giá: Giá bán có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 20% so với giá trị thị trường thực tế (giá đất + xây lại). Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc xem xét kỹ pháp lý để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí cách đường chính 70m, gần chợ và công viên, thuận tiện cho người thuê phòng.
- Ngõ kiệt nhỏ nhưng dân cư đông đúc trong bán kính 500m, tiềm năng cho thuê ổn định.
- Hướng Đông Bắc – phù hợp với nhiều người theo phong thủy.
- Dãy trọ đã hoàn thiện và đang cho thuê full phòng, tạo dòng tiền ngay lập tức.
- Diện tích ngang 8,3m khá rộng, có thể linh hoạt cải tạo hoặc xây dựng thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để mua giữ dòng tiền cho thuê lâu dài, đặc biệt với nhà đầu tư nhỏ lẻ muốn có thu nhập ổn định mà không phải tốn thêm chi phí xây dựng. Ngoài ra, có thể cải tạo nâng cấp để tăng giá thuê hoặc xây dựng mới tăng mật độ phòng trọ nếu quy hoạch cho phép.
Không phù hợp để mua để ở thực ngay vì là dãy trọ trong ngõ hẻm, không có sân vườn, không gian sống hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Như Đãi, cách 100m) | Đối thủ 2 (Ngô Thì Sỹ, cách 300m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 96,6 m² | 90 m² | 100 m² |
| Loại hình | Dãy trọ, hẻm 3m | Nhà cấp 4, hẻm 4m | Nhà 2 tầng, mặt tiền 4m |
| Giá bán | 3,25 tỷ (33,64 triệu/m²) | 2,7 tỷ (30 triệu/m²) | 3,5 tỷ (35 triệu/m²) |
| Dòng tiền cho thuê | 8 triệu/tháng | Không cho thuê | 10 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đã có sổ nhưng cần xác nhận không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp đất.
- Kiểm tra hiện trạng dãy trọ: Tình trạng kết cấu, hệ thống điện nước, thấm dột do nhà cũ.
- Đánh giá hẻm đi lại: Hẻm nhỏ 3m có thuận tiện cho xe cộ, đặc biệt xe cứu hỏa, xe tải nhỏ? Khả năng quay đầu xe.
- Kiểm tra dòng tiền thuê thực tế, xác thực hợp đồng thuê, tránh rủi ro mất thu nhập đột ngột.
- Xem xét khả năng phát triển mở rộng hoặc xây dựng lại theo quy hoạch.
