Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh có diện tích sử dụng 200 m², nằm trên 5 tầng với 2 mặt tiền hẻm (hẻm trước và hẻm sau) tại Phan Văn Trị, Phường 10, Quận Gò Vấp. Giá thuê đề xuất là 32 triệu đồng/tháng, tương đương 160.000 đồng/m²/tháng.
So sánh trên thị trường Gò Vấp, mặt bằng kinh doanh có vị trí đẹp, diện tích lớn thường có mức giá thuê dao động từ 120.000 – 180.000 đồng/m²/tháng tùy vào vị trí mặt tiền chính, kết cấu và tiện ích đi kèm.
Với cấu trúc 5 tầng đã hoàn thiện, có trang bị máy lạnh, rèm cửa, bếp đầy đủ, căn này có giá thuê không quá cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt có 7 phòng ngủ từng được sử dụng làm spa, phòng mạch da liễu, rất phù hợp cho các dịch vụ cao cấp hoặc văn phòng.
Tuy nhiên cần lưu ý rằng tài sản nằm trong hẻm, dù có 2 mặt tiền hẻm trước và sau nhưng không phải mặt tiền đường lớn, có thể ảnh hưởng đến việc tiếp cận khách hàng và vận chuyển. Chi phí cọc 2 tháng (64 triệu đồng) là khá chuẩn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 32 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy cao quá mức đối với mặt bằng có diện tích và kết cấu như trên. Người thuê có thể cân nhắc thương lượng giảm nhẹ nếu có yếu tố hẻm nhỏ hoặc hạn chế về mặt tiếp cận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- 2 mặt tiền hẻm trước và sau giúp tăng khả năng lưu thông và thoáng khí, thuận tiện cho khách hàng và nhân viên.
- Cấu trúc 5 tầng với 7 phòng riêng biệt phù hợp đa dạng ngành nghề dịch vụ như spa, phòng khám, văn phòng công ty.
- Trang bị máy lạnh, rèm và bếp đầy đủ là điểm cộng lớn, tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
- Vị trí trên đường Phan Văn Trị – tuyến đường chính dễ tìm, gần các khu dân cư đông và tiện ích xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để thuê làm spa, phòng khám, văn phòng công ty dịch vụ do kết cấu nhiều phòng và trang bị sẵn.
– Ngoài ra có thể sử dụng làm trung tâm đào tạo, trường học tư nhân nhỏ hoặc showroom sản phẩm.
– Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí hẻm và kết cấu nhà cao tầng.
– Đầu tư xây lại không cần thiết vì nhà còn khá mới và đã trang bị nội thất cơ bản.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phan Văn Trị, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Quang Trung, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 200 m² (5 tầng) | 180 m² (3 tầng, mặt tiền đường lớn) | 220 m² (4 tầng, mặt tiền hẻm lớn) |
| Giá thuê tháng | 32 triệu | 30 triệu | 35 triệu |
| Vị trí | Hẻm 2 mặt tiền | Mặt tiền đường lớn | Hẻm lớn, giao thông thuận tiện |
| Kết cấu & tiện ích | 5 tầng, máy lạnh, bếp, rèm | 3 tầng, chưa trang bị nội thất | 4 tầng, trang bị cơ bản |
| Phù hợp | Spa, phòng khám, văn phòng | Văn phòng, cửa hàng | Spa, showroom |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không có tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng kết cấu nhà sau nhiều năm sử dụng, đặc biệt hệ thống điện, nước, thang máy (nếu có).
- Kiểm tra độ rộng và khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt với xe tải lớn nếu cần vận chuyển hàng hóa.
- Đánh giá yếu tố phong thủy hẻm trước và sau, tránh trường hợp hẻm cụt hoặc hẻm quá nhỏ gây bất tiện.
- Xác minh thời gian bắt đầu cho thuê và điều kiện cọc để tránh rủi ro về thanh toán.
