Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất 80m², xây dựng 4 tầng với tổng sàn khoảng 160m² (ước tính 40m²/sàn). Giá thuê 11 triệu/tháng tương đương đơn giá khoảng 68.750 đ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê phổ biến khu vực Định Công, Hoàng Mai cho nhà ngõ có kết cấu 4 tầng với nội thất đầy đủ.
Nhà nằm trong ngõ 210 Lê Trọng Tấn, cách mặt phố chính 60m và ô tô cách 20m – vị trí khá thuận tiện nhưng chưa thực sự mặt đường chính. Nhà còn khá mới, nội thất đủ dùng, không phải nhà nát hay cần đầu tư sửa chữa lớn. Nếu so với chi phí xây mới 1m² sàn khoảng 6-7 triệu đồng thì giá thuê này hợp lý cho tài sản đang có, không bị đẩy giá quá cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê 11 triệu/tháng là hợp lý, không bị “ngáo giá” so với mặt bằng nhà cho thuê cùng khu vực, tuy nhiên vẫn có thể thương lượng nhẹ do vị trí trong ngõ và không có mặt tiền rộng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 4 tầng, đủ 4 phòng ngủ và 2 WC, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Ngõ rộng đủ xe máy vào, cách ô tô 20m, thuận tiện di chuyển mà vẫn yên tĩnh.
- Hướng Đông Bắc phù hợp nhiều gia chủ, tránh nắng gắt buổi chiều.
- Nội thất đầy đủ: điều hòa, máy giặt, bếp từ, nóng lạnh, giúp khách thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí trung tâm Định Công, gần chợ, siêu thị, trường học và bệnh viện, dân trí cao, an ninh tốt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê lâu dài làm văn phòng công ty nhỏ, hoặc kinh doanh online kết hợp kho nhẹ. Với kết cấu 4 tầng, diện tích vừa phải, vị trí trung tâm, rất khó để dùng làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích đất nhỏ, ngõ sâu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 198 Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (Ngõ 250 Định Công) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 160 m² (4 tầng x 40m²) | 150 m² (3 tầng x 50m²) | 170 m² (4 tầng x 42.5m²) |
| Giá thuê | 11 triệu/tháng | 10 triệu/tháng | 12 triệu/tháng |
| Vị trí | Ngõ 210 Lê Trọng Tấn, cách mặt phố 60m | Ngõ 198 Lê Trọng Tấn, cách mặt phố 100m | Ngõ 250 Định Công, cách mặt phố 50m |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản, ít đồ | Đầy đủ, hơi cũ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng nhà | Đông Bắc | Nam | Tây Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, vì nhà đã sử dụng, tránh hiện tượng chập chờn hoặc rò rỉ.
- Kiểm tra tình trạng ngõ, đặc biệt khả năng quay đầu xe, tránh gây khó khăn khi vận chuyển hoặc đi lại.
- Xác minh lại giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, độ bền kết cấu, vì nhà xây cách đây vài năm có thể cần bảo trì nhỏ.
- Đánh giá phong thủy, cửa chính hướng Đông Bắc có thể phù hợp hoặc không tùy theo tuổi người thuê.
