Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích 6x8m (48m²), xây 4 tầng với 4 phòng ngủ, 3 WC, phòng thờ và sân thượng tại khu vực Gò Vấp, Phường 16, có sổ hồng đầy đủ, đi kèm nội thất đầy đủ, sẵn sàng vào ở.
Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương ~312.500 VNĐ/m²/tháng (15 triệu / 48m²). Với nhà nguyên căn mới xây, nội thất đầy đủ, ở khu vực Gò Vấp, mức giá này là ở mức trung bình khá trên thị trường hiện tại.
So sánh với chi phí xây dựng nhà mới (6-7 triệu/m² giá xây dựng thô + hoàn thiện) thì với 4 tầng, tổng sàn khoảng 48m² x 4 = 192m², tổng giá xây mới ước tính khoảng 1,15 – 1,34 tỷ đồng. Nếu tính theo tỷ suất thuê trên giá trị tài sản (giả sử 1,2 tỷ), thì tỷ suất thuê ~1.5%/tháng, tương đương 18%/năm, đây là tỷ suất khá tốt trong bối cảnh mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn ở khu vực này.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng khu vực, nhất là khi nhà đã trang bị full nội thất và mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong hẻm 1, đường số 9, Phường 16, Gò Vấp – hẻm tương đối nhỏ nhưng thông thoáng, không quá chật chội nên phù hợp gia đình.
- Nhà mới 4 tầng, cấu trúc đẹp với 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc nhu cầu làm việc tại nhà.
- Full nội thất tiện nghi, bao gồm 4 máy lạnh, máy nước nóng, giường tủ, bàn ghế, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu khi thuê.
- Gần nhà thiếu nhi Gò Vấp, khu vực dân trí ổn định, tiện ích xung quanh đầy đủ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất cho khách thuê là gia đình đông người có nhu cầu ở lâu dài, làm việc tại nhà hoặc có trẻ nhỏ cần không gian sinh hoạt rộng rãi. Với đầy đủ nội thất, có thể cho thuê ngay mà không cần đầu tư thêm. Ngoài ra, nếu thuê ngắn hạn hoặc cho thuê dịch vụ (Airbnb) cần xem xét quy định địa phương.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 8, P.16) | Đối thủ 2 (Hẻm 5, P.16) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 48 (6×8) | 50 (5×10) | 45 (5×9) |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Số PN / WC | 4 PN / 3 WC | 3 PN / 2 WC | 4 PN / 3 WC |
| Nội thất | Full nội thất | Đơn giản, chưa trang bị | Full nội thất |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 13 | 16 |
| Đặc điểm hẻm | Hẻm 1, xe máy, thông thoáng | Hẻm nhỏ, khó quay đầu xe | Hẻm rộng hơn, gần mặt tiền |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất, đặc biệt máy lạnh và hệ thống điện nước để đảm bảo không phát sinh chi phí sửa chữa khi thuê.
- Xác định rõ quy định sử dụng nhà trong hẻm 1, xem có giới hạn xe cộ hoặc giờ giấc không để tránh phiền phức.
- Kiểm tra kỹ sổ hồng để đảm bảo không có tranh chấp pháp lý, nhất là khu vực Gò Vấp có nhiều dự án quy hoạch thay đổi.
- Đánh giá lại mức độ an ninh và dân trí khu vực, tránh nhà ở quá gần các công trình gây ồn hoặc ô nhiễm.
