Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 79 m² (11 x 10 m), gồm 2 căn nhà cấp 4 trên nền đất nở hậu, hẻm xe hơi, tổng diện tích sử dụng khoảng 79 m². Với giá bán 3,6 tỷ đồng, đơn giá đất – nhà tương ứng khoảng 45,57 triệu/m².
So với mặt bằng trung bình khu vực Hóc Môn, giá đất thổ cư tại các trục đường lớn, khu dân cư hiện hữu dao động khoảng 30-40 triệu/m², tùy vị trí và tiện ích. Với vị trí nằm trong hẻm xe hơi rộng, gần chợ và giao thông thuận tiện, mức giá này nằm ở tầm cao, thậm chí có phần bị đẩy giá do có 2 căn nhà cấp 4 sẵn có.
Tuy nhiên, nhà cấp 4 cũ cần tính thêm chi phí cải tạo hoặc xây mới nếu mua để ở hoặc đầu tư. Chi phí xây dựng mới nhà phố 1 trệt 1 lầu hiện nay dao động 6-7 triệu/m² sàn, tổng diện tích xây dựng tối đa có thể lên khoảng 150-160 m² nếu xây dựng lại hết đất (theo quy hoạch). Giá đất thực tế khi tách ra có thể chỉ khoảng 35-40 triệu/m².
Nhận xét về giá: Giá 3,6 tỷ cho khu đất 79 m² tại Hóc Môn là mức cao so với khu vực, cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để phù hợp với giá thị trường hiện nay, do nhà cũ cần cải tạo và hẻm xe hơi tuy rộng nhưng không phải mặt tiền đường chính.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng: thuận tiện cho việc đi lại và để xe, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ vừa xe máy.
- 2 căn nhà cấp 4: có thể khai thác cho thuê từng căn nhỏ, hoặc ở kết hợp kinh doanh nhỏ, tiềm năng chia tách sử dụng linh hoạt.
- Vị trí gần chợ Hóc Môn: thuận tiện sinh hoạt, giao thương, tăng giá trị sử dụng thực tế.
- Pháp lý sạch, sổ hồng riêng: hỗ trợ vay ngân hàng dễ dàng, giảm rủi ro pháp lý.
- Nhà nở hậu: có thể tận dụng tối đa diện tích xây dựng, cải tạo mở rộng không gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực: Vì vị trí thuận tiện, hẻm xe hơi và nhà có sẵn nội thất, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhiều thế hệ.
- Cho thuê dòng tiền: 2 căn riêng biệt có thể cho thuê từng căn, thu nhập ổn định.
- Đầu tư xây lại: Nếu có vốn và kiên nhẫn, có thể phá dỡ xây mới nhà phố 1 trệt 1 lầu để tăng giá trị tài sản.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí khu dân cư đông đúc và diện tích nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Khu phố 8, hẻm xe hơi, gần chợ | Khu phố 7, mặt tiền đường nhựa 6m | Khu phố 9, hẻm nhỏ 3m, cách chợ 500m |
| Diện tích đất (m²) | 79 | 80 | 75 |
| Kết cấu | 2 căn nhà cấp 4 | Nhà 1 trệt 1 lầu mới xây | Nhà cấp 4 cũ, cần sửa chữa |
| Giá bán (tỷ) | 3,6 | 3,8 | 3,2 |
| Đơn giá/m² (triệu) | 45,57 | 47,5 | 42,7 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hỗ trợ vay | Sổ hồng riêng | Đang hoàn thiện sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng 2 căn nhà cấp 4 về thấm dột, móng, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, giới hạn xây dựng tối đa, có được xây dựng thêm tầng hay không.
- Đánh giá hướng nhà, phong thủy do nhà nở hậu có thể gây cảm giác không thuận lợi về tài chính.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, đặc biệt xe hơi để tránh khó khăn khi sinh hoạt.
- Xác minh tính pháp lý sổ hồng, tránh tranh chấp đất đai và ràng buộc xây dựng.
