Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 56,9 m², mặt tiền 4,2m, chiều dài 13,55m, xây 3 tầng với tổng diện tích sàn ước tính khoảng 170 m² (56,9m² x 3 tầng). Giá chào bán là 7,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 44 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng giá đất phường Trường Thọ và khu vực lân cận, giá đất nền dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền đường lớn hay hẻm xe hơi. Nhà này nằm trong hẻm xe hơi, cách mặt tiền đường chính khoảng 10m, nên giá đất thực tế có thể thấp hơn mặt tiền đường chính.
Chi phí xây dựng nhà thô hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², hoàn thiện khoảng 8-10 triệu/m². Với 3 tầng và nội thất đầy đủ, chi phí xây mới có thể tầm 1,5-1,7 tỷ đồng. Tức là giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá bán.
Nhận xét về giá: 7,5 tỷ cho căn nhà hẻm xe hơi 4,2m x 13,55m, 3 tầng, nội thất đầy đủ tại Trường Thọ có thể đang ở mức cao, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá thị trường thực tế của khu vực tương tự. Người mua cần cân nhắc và thương lượng để giảm giá, không nên mua vội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà trong hẻm xe hơi, xe ô tô vào nhà được, thuận tiện hơn nhiều so với các hẻm nhỏ khác.
- Nhà 3 tầng, có 4 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh riêng biệt, phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu nhiều phòng.
- Trang bị đầy đủ máy lạnh và nội thất tiện nghi, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu cho người mua.
- Khu dân cư an ninh, yên tĩnh, cách mặt đường chính chỉ 10m, vừa đủ tránh ồn ào nhưng vẫn thuận tiện di chuyển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp với mục đích ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên hoặc cho thuê căn hộ cao cấp với giá tốt do có nhiều phòng và tiện nghi hiện đại.
Đầu tư xây lại không quá hấp dẫn vì nhà còn mới, xây dựng chắc chắn, chỉ cần bảo trì, nâng cấp nội thất nếu cần.
Vị trí hẻm xe hơi cũng phù hợp cho các gia đình có xe ô tô, hoặc cho thuê dài hạn ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 3, Trường Thọ) | Đối thủ 2 (Đường 15, Trường Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 56,9 | 60 | 54 |
| Diện tích sàn (ước tính) | ~170 | ~180 | ~160 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe hơi, cách mặt tiền 10m | Mặt tiền đường nhỏ 6m | Hẻm xe máy, cách mặt tiền 20m |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Giá bán (tỷ) | 7,5 | 7,0 | 6,5 |
| Giá / m² đất (triệu) | ~131,6 | 116,7 | 120,4 |
| Tiện nghi | Full nội thất, 4PN, 5WC | Trang bị cơ bản, 3PN, 3WC | Nội thất cũ, 3PN, 2WC |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý của sổ hồng, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch đường hẻm.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng: có bị nứt, thấm dột hay không do nhà đã xây dựng vài năm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe ô tô trong hẻm, tránh bất tiện giao thông.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy, vì nhà trong hẻm có thể ảnh hưởng đến ánh sáng và thông gió.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đảm bảo yên tĩnh như quảng cáo.
