Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích đất là 100.000 m², trong đó có 2 xưởng mỗi xưởng rộng 18.000 m², tổng cộng 36.000 m² diện tích xây dựng công nghiệp. Giá cho thuê được đưa ra là 45.000 VNĐ/m²/tháng theo mô tả, tương ứng với 4,5 tỷ VNĐ/tháng nếu thuê hết toàn bộ diện tích đất, tuy nhiên thực tế người đăng cho báo giá 90 triệu VNĐ/tháng, có thể đây là giá thuê một phần hoặc mặt bằng nhỏ hơn.
Đối với xưởng công nghiệp tại khu vực huyện Thủ Thừa, Long An, giá thuê trung bình hiện nay dao động khoảng 35.000 – 55.000 VNĐ/m² đối với xưởng tiêu chuẩn mới, có hạ tầng hoàn chỉnh như tôn cách nhiệt, PCCC tự động, tải trọng sàn 3 tấn/m². Với các tiêu chí kỹ thuật như trên, giá 45.000 VNĐ/m² là hợp lý và không bị đẩy cao quá mức.
Tuy nhiên, mức giá 90 triệu VNĐ/tháng (nếu đây là giá thuê tổng cho một phần nhỏ) là khá thấp so với quy mô diện tích và hạ tầng mô tả, cần làm rõ diện tích thuê thực tế để so sánh chính xác. Nếu thuê toàn bộ diện tích lớn 100.000 m², giá này quá rẻ và có khả năng là tin ảo hoặc có vấn đề về pháp lý.
Nhận xét giá: Nếu 90 triệu VNĐ/tháng là giá thuê cho toàn bộ hoặc phần lớn diện tích 100.000 m² thì giá thuê này đang rất rẻ bất thường, khả năng cao có rủi ro về pháp lý hoặc quy hoạch. Nếu giá này là cho diện tích nhỏ (khoảng 2.000 m²), thì mức giá ~45.000 VNĐ/m² là hợp lý và có thể thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tại Thị trấn Thủ Thừa, Long An, nơi có nhiều khu công nghiệp và giao thông thuận tiện kết nối với TP.HCM và các tỉnh lân cận.
- Hạ tầng xưởng hiện đại với tải trọng sàn lớn 3 tấn/m², tôn cách nhiệt giúp giảm nhiệt, vách cao 10m, đỉnh 14m phù hợp đa dạng ngành nghề sản xuất, kể cả ngành khó như nhựa, tái chế.
- Trang bị hệ thống PCCC tự động và bình điện 1000 KVA đảm bảo an toàn và nguồn điện ổn định cho sản xuất công nghiệp quy mô lớn.
- Khả năng chia nhỏ diện tích cho thuê linh hoạt (từ 2000 m² trở lên) đáp ứng đa dạng nhu cầu doanh nghiệp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp để cho thuê kho xưởng dài hạn cho các doanh nghiệp sản xuất hoặc logistic. Với hạ tầng hiện đại, phù hợp với các ngành nghề công nghiệp nặng hoặc có yêu cầu về tải trọng sàn và PCCC nghiêm ngặt.
Chủ đầu tư có thể khai thác tối đa lợi nhuận bằng cách cho thuê linh hoạt từng phần diện tích nhỏ (2.000 – 4.000 m²) hoặc cho thuê toàn bộ cho các nhà máy quy mô lớn.
Đầu tư xây dựng lại không phù hợp do đã có xưởng hoàn thiện, còn để ở thực tế cũng không hợp lý vì đây là khu công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Bến Lức, Long An) | Đối thủ 2 (KCN Đức Hòa, Long An) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Thị trấn Thủ Thừa, Long An | Bến Lức, Long An | Đức Hòa, Long An |
| Diện tích cho thuê | 36.000 m² xưởng, 100.000 m² đất | 20.000 – 50.000 m² xưởng | 15.000 – 40.000 m² xưởng |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 45.000 | 40.000 – 50.000 | 38.000 – 48.000 |
| Hạ tầng | PCCC tự động, tải trọng 3T/m², tôn cách nhiệt | Tiêu chuẩn công nghiệp, có PCCC | Cao cấp, chuẩn khu công nghiệp |
| Pháp lý | Đã có sổ, đầy đủ giấy tờ | Đầy đủ giấy tờ | Đầy đủ giấy tờ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý chi tiết, đặc biệt sổ đỏ và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp để tránh tranh chấp hoặc quy hoạch thay đổi.
- Kiểm tra hệ thống PCCC đã nghiệm thu đầy đủ và hoạt động tốt, tránh rủi ro về an toàn cháy nổ.
- Đánh giá kỹ hạ tầng điện, hệ thống bình điện 1000 KVA có đáp ứng nhu cầu sản xuất liên tục không.
- Kiểm tra tình trạng bảo trì, sửa chữa các xưởng, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn do xuống cấp.
- Đối với diện tích cho thuê nhỏ, cần kiểm tra tính linh hoạt trong hợp đồng (chia nhỏ diện tích, thời gian thuê).
