Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 80m² và nhà 3 tầng, tổng diện tích xây dựng khoảng 240m² sàn. Giá chào bán là 3,09 tỷ đồng, tương đương khoảng 38,6 triệu/m² đất và khoảng 12,9 triệu/m² xây dựng (3,09 tỷ / 240m²). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực An Dương, Hải Phòng, nơi giá đất trung bình dao động khoảng 25-30 triệu/m² đối với đất hẻm ô tô và nhà xây mới.
Nhà hiện trạng 3 tầng, đã có nội thất đầy đủ, tuy nhiên theo thị trường xây dựng hiện nay, chi phí xây mới trung bình từ 6-7 triệu/m² sàn (gồm thô và hoàn thiện cơ bản). Nếu mua đất và xây mới, tổng chi phí xây dựng cùng giá đất có thể vào khoảng 2,2 – 2,5 tỷ đồng. Điều này cho thấy giá chủ đang hét cao hơn khoảng 20-30% so với giá trị xây dựng mới cộng đất.
Nhận xét về giá: Giá 3,09 tỷ là mức khá cao, cần thương lượng giảm ít nhất 10-15% để phù hợp với giá trị thực tế và tính thanh khoản thị trường hiện tại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có mặt tiền 4m, chiều dài 20m, tạo hình dáng nhà dài, phù hợp cho gia đình đông người hoặc chia phòng cho thuê.
- Hướng Đông Bắc, ít bị nóng mùa hè, phù hợp phong thủy nhiều gia đình miền Bắc.
- Ngõ ô tô vào tận nhà, rất thuận tiện cho việc đi lại và để xe, điều này hiếm gặp ở khu vực An Dương thường ngõ nhỏ.
- Nhà có 4 phòng ngủ, 3 vệ sinh, phòng thờ và sân phơi riêng biệt, rất phù hợp cho gia đình đa thế hệ.
- Vị trí chỉ cách chợ Hoàng Mai 200m, thuận tiện sinh hoạt và giao thương.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực và cho thuê dòng tiền dài hạn. Với 4 phòng ngủ và 3 vệ sinh, có thể cho thuê từng phòng hoặc nguyên căn với mức giá cao do vị trí gần chợ và ngõ ô tô. Ngoài ra, nếu gia đình có nhu cầu, có thể vừa ở vừa kết hợp cho thuê, tạo nguồn thu ổn định.
Khả năng đầu tư xây lại không cao do giá đất đã ở mức trên trung bình, xây mới cũng không tiết kiệm chi phí nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường An Hải, An Dương) | Đối thủ 2 (Xã Hồng Phong, An Dương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 80 | 90 | 75 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Đông Bắc |
| Ngõ xe hơi | Có | Không | Có |
| Giá chào (tỷ) | 3,09 | 2,8 | 2,95 |
| Giá/m² đất (triệu) | 38,6 | 31,1 | 39,3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, vì giá cao cần xác định rõ ràng về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.
- Do nhà nằm trong ngõ, kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô và rộng rãi lối đi.
- Kiểm tra kết cấu nhà, chất lượng xây dựng và nội thất, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt là khu vực quanh chợ Hoàng Mai để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc mở rộng đường.
- Kiểm tra phong thủy hướng Đông Bắc, phù hợp với gia chủ hay không.
