Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 120 m² với chiều ngang 5m và chiều dài 24m, thuộc loại đất thổ cư mặt tiền tại phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Mức giá 1,75 tỷ đồng tương đương đơn giá khoảng 14,58 triệu/m². So với mặt bằng đất thổ cư tại Hòa Xuân hiện nay, giá trung bình dao động từ 12 – 16 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và mặt tiền.
Đất mặt tiền 5m có lợi thế xây dựng nhà phố hoặc kinh doanh nhỏ, nhưng chiều ngang hơi hẹp so với các lô thông thường rộng 6-7m trở lên, có thể hạn chế về thiết kế và công năng sử dụng. Mật độ xây dựng và quy hoạch tại đây cho phép xây dựng tối đa 3-4 tầng, phù hợp để đầu tư hoặc ở lâu dài.
Giấy tờ pháp lý đã có sổ đỏ rõ ràng, đất sạch không vướng mồ mả hay tâm linh, đây là điểm cộng lớn về mặt phong thủy và pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá 1,75 tỷ cho lô đất mặt tiền 5x24m trong khu vực Hòa Xuân là mức giá chấp nhận được, không bị đội giá quá cao, gần với mặt bằng thị trường hiện tại. Tuy nhiên, nếu so với những lô đất mặt tiền rộng hơn hoặc vị trí trung tâm hơn trong phường, giá có thể thấp hơn hoặc cao hơn 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền, thuận tiện cho xây nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ, dễ dàng tiếp cận đường lớn.
– Diện tích dài 24m, giúp tận dụng chiều sâu đất để thiết kế nhà hoặc sân vườn hợp lý.
– Đất sạch, không vướng mồ mả, không tâm linh, giảm thiểu rủi ro tâm linh ảnh hưởng đến giá trị và tinh thần người mua.
– Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, thuận tiện cho giao dịch và vay vốn ngân hàng.
Điểm hạn chế: Chiều ngang 5m hơi nhỏ, có thể hạn chế về thiết kế nhà, nhất là các gia đình cần mặt tiền rộng để kinh doanh hoặc xây nhà kiểu biệt thự.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực tế cho các gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ muốn có nhà mặt tiền tại khu vực phát triển.
– Có thể khai thác cho thuê dạng nhà phố hoặc làm văn phòng nhỏ nếu xây dựng hợp lý.
– Đầu tư giữ đất dài hạn do khu vực Hòa Xuân đang phát triển, giá đất có tiềm năng tăng cao trong 3-5 năm tới.
– Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí và kích thước đất hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Tân Hạnh, Hòa Xuân) | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hiến, Cẩm Lệ) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Nghị, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120 m² (5x24m) | 130 m² (6x22m) | 115 m² (5x23m) |
| Giá | 1,75 tỷ (14,58 triệu/m²) | 1,9 tỷ (14,6 triệu/m²) | 1,6 tỷ (13,9 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Mặt tiền | 5m | 6m | 5m |
| Hướng | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo không bị quy hoạch mở đường hoặc công trình công cộng cắt ngang.
- Xác minh hướng đất chính xác để phù hợp với phong thủy và thiết kế xây dựng.
- Kiểm tra thực tế đất có bằng phẳng, không bị ngập úng hoặc sụt lún.
- Kiểm tra môi trường xung quanh (gần khu công nghiệp, khu dân cư, tiện ích) để đánh giá tiềm năng phát triển và an ninh.
- Đối chiếu sổ đỏ thật và giấy tờ liên quan để tránh tranh chấp pháp lý.
