Check giá "💥Siêu phẩm 2 căn có dòng tiền đỉnh, ngay sát vách Phố Cổ, Hội An."

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất 170m², diện tích sử dụng lên đến 500m² trên 6 tầng (5 tầng + tum) với mặt tiền 10m và chiều dài 18m. Giá chào bán 13,85 tỷ tương đương 81,47 triệu/m² sàn sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà phố tại Hội An hiện nay, đặc biệt trong khu vực Cẩm Hà – sát trung tâm Phố Cổ.

Về kết cấu: căn nhà 5 tầng + tum có thang máy, gồm 5 căn hộ đầy đủ nội thất, tầng 1 có gara, WC. Nhà cấp 4 đi kèm cho thuê kho hàng.

So với chi phí xây dựng mới hiện nay (thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m²), xây mới 500m² sàn sẽ tốn khoảng 3,5 tỷ đồng. Giá này chưa tính giá đất. Nếu đất tại khu vực này có giá trung bình khoảng 30-40 triệu/m² (dựa trên các giao dịch lân cận), thì giá trị đất khoảng từ 5,1 đến 6,8 tỷ. Cộng chi phí xây dựng, tổng giá trị thực có thể dao động 8,6 – 10,3 tỷ đồng.

Như vậy, mức giá 13,85 tỷ đang bị đẩy lên cao hơn giá trị thực khoảng 35-60%, cần xem xét kỹ và thương lượng giảm giá.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí sát ngã tư Nguyễn Tất Thành & Nguyễn Chí Thanh, tuyến đường chính kết nối Đà Nẵng – Hội An, cực kỳ thuận tiện cho kinh doanh và cho thuê.
• Đường rộng 15m, vỉa hè 7m 2 bên, rất hiếm nhà mặt phố có mặt tiền rộng 10m ở khu vực này.
• Có 2 sổ đỏ riêng biệt trên cùng một lô đất, tiện cho tách bán hoặc cho thuê riêng biệt.
• Nhà 5 tầng có thang máy, thiết kế hiện đại, nhiều căn hộ cho thuê, tạo dòng tiền ổn định.
• Kho hàng cấp 4 đang cho thuê ổn định 7 triệu/tháng, tăng thêm giá trị dòng tiền.

Điểm độc bản là sự kết hợp giữa nhà ở cao tầng cho thuê căn hộ và kho lưu trữ trong cùng một tài sản, rất hiếm có tại trung tâm Hội An.

Kịch bản khai thác tối ưu:

• Ở thực tế: Có thể dùng một phần căn hộ tầng trên để ở hoặc cho nhân viên công ty thuê.
• Cho thuê dòng tiền: Hiện đang có dòng tiền cho thuê 32 triệu/tháng (5 căn hộ + kho), tương đương 384 triệu/năm, lợi suất khoảng 2,7%/năm, hơi thấp so với rủi ro.
• Đầu tư xây lại: Không nên vì nhà mới còn khá tốt, chi phí xây lại cao và mất thời gian.
• Làm kho xưởng: Chỉ phù hợp với phần nhà cấp 4 hiện có, nhưng vị trí đẹp nên ưu tiên giữ làm căn hộ cho thuê.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ 2 sổ đỏ riêng biệt, đảm bảo không có tranh chấp hoặc quy hoạch xen kẹt.
• Đánh giá hiện trạng phần nhà cấp 4 kho hàng, kiểm tra khả năng chịu tải, ẩm mốc, điện nước.
• Xem xét phong thủy do mặt tiền rộng nở hậu, đặc biệt vùng Hội An cần tránh các lỗi hướng xấu ảnh hưởng tài lộc.
• Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại, đảm bảo dòng tiền ổn định, không bị tranh chấp với người thuê.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe và bãi đậu xe trong khu vực, dù đường rộng nhưng khu trung tâm thường hạn chế đỗ xe.

Kết luận: Giá chào 13,85 tỷ là mức cao hơn giá trị thực khoảng 35-60% dựa trên chi phí xây dựng và giá đất khu vực. Tuy nhiên, vị trí cực kỳ đắc địa, kết cấu nhà hiện đại, đầy đủ tiện ích và dòng tiền cho thuê ổn định là điểm mạnh lớn. Người mua nên thương lượng giảm giá khoảng từ 2-3 tỷ để phù hợp với thị trường, hoặc yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, hợp đồng cho thuê minh bạch trước khi quyết định xuống tiền. Nếu không, rủi ro bị “ngáo giá” và khó sinh lời lâu dài là khá cao.