Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Điện Biên Phủ, Phường 17, Quận Bình Thạnh, diện tích đất 124m² (8×15.5m), nhà trệt 2 lầu, 3 phòng vệ sinh, 5 phòng ngủ, có sổ hồng hoàn chỉnh. Giá thuê 60 triệu/tháng tương đương khoảng 484,000 VNĐ/m² đất/tháng.
Với vị trí mặt tiền đường Điện Biên Phủ – tuyến đường huyết mạch kết nối trung tâm thành phố và các quận lân cận, mặt bằng này có tiềm năng kinh doanh đa ngành rất cao. Tuy nhiên, để đánh giá đúng giá trị, cần so sánh với mặt bằng chung cho thuê nhà mặt tiền trong khu vực Bình Thạnh.
Thông thường, nhà mặt tiền có diện tích tương tự trên đường Điện Biên Phủ mức giá thuê dao động từ 40-55 triệu/tháng cho nhà mới hoặc vừa cải tạo, riêng các căn nhà cũ hoặc hạn chế về kết cấu thì giá thuê sẽ thấp hơn.
Nhà 3 tầng, diện tích sử dụng khoảng 372m² sàn (124 x 3), tính ra chi phí thuê khoảng 161,000 VNĐ/m² sàn/tháng – mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Chi phí xây dựng hoàn thiện mới (6-7 triệu/m²) sẽ tương đương 2.2-2.6 tỷ cho tòa nhà này nếu xây mới, nên giá thuê hiện tại phản ánh mức giá thị trường cao và chủ nhà có thể đàm phán.
Nhận xét: Giá thuê 60 triệu/tháng đang cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng các căn nhà cùng tuyến đường. Người thuê cần cân nhắc kỹ hoặc thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 8m, chiều dài sâu 15.5m tạo mặt bằng kinh doanh thoáng, dễ bố trí nhiều loại hình kinh doanh.
- Vị trí ngay trên đường Điện Biên Phủ – tuyến đường chính, lưu lượng người và xe qua lại lớn, rất thuận lợi cho kinh doanh đa ngành như showroom, cửa hàng tiện lợi, văn phòng.
- Nhà có 3 tầng, 5 phòng ngủ, 3 WC, phù hợp cả kinh doanh và ở kết hợp.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ hồng, đảm bảo tính pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng làm cửa hàng kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê dòng tiền tốt. Với mặt tiền rộng và diện tích lớn, có thể khai thác tối đa không gian kinh doanh hoặc chia nhỏ từng tầng cho thuê. Ngoài ra, có thể vừa ở vừa kinh doanh, hoặc làm homestay, nhà nghỉ cũng khả thi do vị trí gần trung tâm.
Nếu đầu tư dài hạn, có thể xem xét mua lại và cải tạo xây mới để tăng giá trị bất động sản hoặc cho thuê giá cao hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (ĐBP, P.17) | Đối thủ 2 (ĐBP, P.19) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 124 (8×15.5) | 100 (7×14.3) | 130 (8.5×15.3) |
| Kết cấu | Trệt + 2 lầu | Trệt + 1 lầu | Trệt + 3 lầu |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 60 | 45 | 65 |
| Mặt tiền (m) | 8 | 7 | 8.5 |
| Vị trí | Đường chính | Đường chính | Đường chính |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà: vì nhà đã xây dựng lâu, cần kiểm tra hệ thống điện nước, thấm dột, cấu trúc tường và sàn để tránh sửa chữa lớn sau này.
- Xác minh quy hoạch tuyến đường và kế hoạch phát triển khu vực để tránh bị ảnh hưởng bởi giải tỏa hoặc mở rộng đường trong tương lai.
- Kiểm tra khả năng đỗ xe, giao thông xung quanh, đặc biệt trong giờ cao điểm để đảm bảo thuận tiện cho khách hàng hoặc nhân viên.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, điều khoản chấm dứt và gia hạn để tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá phong thủy nếu quan tâm, do nhà mặt tiền dài và sâu có thể ảnh hưởng đến dòng khí.
