Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất 6x18m (105m²) với diện tích sử dụng khoảng 200m² do có 1 trệt 1 lầu, gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, không nội thất (nhà trống). Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương khoảng 60.000 đ/m² sử dụng/tháng (12tr/200m²). Với vị trí tại Đường 359, Phường Phước Long B, TP. Thủ Đức – khu vực đang phát triển nhanh, giá thuê nhà nguyên căn 2 tầng hẻm ô tô ở đây dao động trong khoảng 10-15 triệu/tháng tùy chất lượng nhà và vị trí cụ thể.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì nhà này là nhà đã xây dựng, không mới, nên giá thuê 12 triệu/tháng là mức hợp lý không quá cao. Diện tích đất 105m² cũng tương đối rộng, sân rộng để xe, phù hợp với nhu cầu gia đình.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng là mức trung bình khá, không bị đẩy cao quá mức so với mặt bằng hiện tại, nhưng không phải là giá rẻ để có thể “chốt ngay” mà không thương lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô 4 chỗ vào tận nhà, thuận tiện đỗ xe – ưu điểm lớn so với các nhà hẻm nhỏ, khó quay đầu xe.
- Nhà 1 trệt 1 lầu, 3PN rộng rãi, sân trước rộng để xe thoải mái, phù hợp cho gia đình hoặc nhóm thuê ở cùng.
- Hướng Tây Bắc, tránh nắng gắt buổi chiều, hợp với khí hậu Thành phố Hồ Chí Minh.
- Đã có sổ đỏ, minh bạch pháp lý, yên tâm cho người thuê lâu dài.
- Nhà trống nên dễ bố trí và sắp xếp theo nhu cầu riêng, không phải lo nội thất cũ hư hỏng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực, dành cho gia đình hoặc nhóm sinh viên, nhân viên công ty thuê lâu dài. Với diện tích rộng và sân để xe, cũng có thể cho thuê làm văn phòng nhỏ hoặc công ty vừa, tuy nhiên cần lưu ý về hẻm và quy định địa phương.
Không thích hợp để đầu tư xây mới vì vị trí trong hẻm, khó mở rộng mặt tiền hoặc tăng tầng. Cũng không phù hợp làm kho xưởng do hạn chế diện tích và vị trí trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Việt) | Đối thủ 2 (Đường Trường Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 105 | 90 | 120 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 200 | 150 | 210 |
| Số tầng | 2 | 2 | 2 |
| Hẻm ô tô | Có (4 chỗ) | Hẻm xe máy | Hẻm xe máy, rộng 4m |
| Giá thuê/tháng (triệu) | 12 | 9 | 11 |
| Phòng ngủ | 3 | 2 | 3 |
| Phòng vệ sinh | 2 | 1 | 2 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: Tường, trần có bị nứt, thấm dột hay xuống cấp không, vì nhà đã qua sử dụng.
- Xem xét tiện ích hẻm: Hẻm ô tô 4 chỗ vào được nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, tránh gây phiền toái khi di chuyển.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đảm bảo không có kế hoạch mở rộng đường hoặc dự án làm ảnh hưởng hẻm.
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ: Đã có sổ, nhưng cần xác minh tính hợp pháp và không bị tranh chấp.
- Chú ý hướng Tây Bắc có thể bị nóng vào buổi chiều, nên kiểm tra khả năng thông gió, ánh sáng tự nhiên.
