Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ, diện tích 30m², nằm tại đường An Cư 7, phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà, Đà Nẵng, được rao thuê với giá 8 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 266.667 đ/m²/tháng.
So với mặt bằng căn hộ dịch vụ cùng khu vực Sơn Trà, mức giá thuê trung bình dao động từ 6 – 8 triệu cho căn 1 phòng ngủ diện tích 25-35 m², đặc biệt với vị trí gần biển Phạm Văn Đồng và công viên Hồ Nghinh, giá 8 triệu nằm ở mức cao nhưng không quá chênh lệch lớn so với thị trường.
Do đây là căn hộ dịch vụ mini, có trang bị đầy đủ nội thất và tiện nghi, việc tính giá thuê cao hơn chút ít là hợp lý. Tuy nhiên, pháp lý đang trong trạng thái “đang chờ sổ” là điểm cần lưu ý vì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi người thuê lâu dài.
Nhận xét về giá: Mức giá 8 triệu/tháng cho căn 30m² có nội thất đầy đủ tại vị trí gần biển là mức giá hợp lý nhưng hơi cao nếu so với các căn có diện tích tương tự trong cùng khu vực, do vậy người thuê có thể thương lượng giảm khoảng 5-10% nếu chủ nhà không quá vội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Cửa sổ lớn và sân thượng rộng rãi là điểm cộng hiếm có trong các căn hộ mini, giúp căn hộ thoáng và có không gian ngoài trời riêng.
- Vị trí gần biển Phạm Văn Đồng, hưởng lợi từ môi trường trong lành, gần công viên Hồ Nghinh, phù hợp với người yêu thích sự yên tĩnh và cảnh quan đẹp.
- Có thang máy, thang thoát hiểm và chỗ để xe rộng rãi, nâng cao tính an toàn và tiện lợi.
- Khu dân cư yên tĩnh, dân trí cao, thuận tiện di chuyển đến các điểm du lịch nổi tiếng của Sơn Trà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê ngắn hạn (dịch vụ du lịch, lưu trú). Với vị trí gần biển và tiện ích đầy đủ, căn hộ có thể khai thác dòng tiền ổn định qua các nền tảng cho thuê căn hộ du lịch nếu chủ nhà có thể hoàn thiện giấy tờ pháp lý.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và thuộc loại căn hộ dịch vụ đã xây dựng sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hưu) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini | Căn hộ mini dịch vụ | Căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ |
| Diện tích | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng | 7 triệu/tháng | 8.5 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần biển, yên tĩnh | Gần trung tâm, đông đúc | Gần biển, tiện ích đầy đủ |
| Nội thất | Full nội thất, có sân thượng | Full nội thất, không sân thượng | Full nội thất |
| Pháp lý | Đang chờ sổ | Đã có giấy tờ đầy đủ | Đã có giấy tờ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái pháp lý: “Đang chờ sổ” có thể gây khó khăn nếu thuê dài hạn hoặc ký hợp đồng lâu dài.
- Kiểm tra chất lượng nội thất, đặc biệt hệ thống điện, nước và thang máy để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đánh giá phong thủy căn hộ, đặc biệt hướng cửa sổ và sân thượng có phù hợp với người thuê hay không.
- Kiểm tra an ninh khu vực và khả năng giữ xe, đảm bảo thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
- Xác nhận rõ thời gian trống của căn hộ và điều kiện gia hạn hợp đồng thuê.
