Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 60m² (4m x 15m), tổng diện tích sử dụng lên đến 240m² với 3 tầng, tương đương khoảng 80m²/sàn. Giá chào 5,45 tỷ tương đương khoảng 22,7 triệu đồng/m² sàn xây dựng (5,450 triệu / 240m²).
Với vị trí tại Võ Duy Ninh, P22, Bình Thạnh – khu vực có giá đất trung bình dao động khoảng 80-100 triệu/m² đất thổ cư, giá đất riêng 60m² tương đương 4,8 – 6 tỷ (theo mặt bằng hiện tại). Nhà xây 3 tầng, kết cấu hoàn thiện, nội thất đầy đủ, nếu tính chi phí xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì xây mới 240m² tốn khoảng 1,5 – 1,7 tỷ.
Như vậy, giá nhà đất + xây dựng mới tối thiểu phải trên 6,3 tỷ để đảm bảo giá trị thực tế. Giá 5,45 tỷ là đang thấp hơn mặt bằng thị trường khoảng 15-20%, tuy nhiên cần lưu ý kỹ về tình trạng nhà và pháp lý.
Một điểm bất thường là tổng số tầng ghi 3 nhưng mô tả 1 trệt 1 lầu (2 tầng), có thể nhà có tầng áp mái hoặc tầng lửng. Số phòng vệ sinh 3 trong khi phòng ngủ 3, cũng khá hợp lý. Cần kiểm tra kỹ kết cấu, hiện trạng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí hẻm sạch, an ninh, dân trí cao, thuận tiện kết nối Quận 1, Pearl Plaza và Landmark 81 rất được ưa chuộng.
- Diện tích đất 60m² khá khủng so với các căn nhà phố hẻm Bình Thạnh thường chỉ 40-50m².
- Sổ hồng riêng, sổ vuông vắn chuẩn A4 rất thuận tiện pháp lý và xây dựng.
- Kết cấu 3 tầng, 3 phòng ngủ, nội thất đầy đủ tạo điều kiện ở ngay hoặc cho thuê cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để: Ở thực tế kết hợp cho thuê lại từng phòng hoặc nguyên căn, nhờ vị trí thuận lợi và diện tích sử dụng lớn. Ngoài ra, có thể đầu tư cải tạo nâng cấp nếu muốn tăng giá trị. Do hẻm sạch, dân trí cao, không phù hợp làm kho xưởng hay xây lại lớn vì diện tích đất hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Võ Duy Ninh, Q.Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Đinh Bộ Lĩnh, Q.Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60m² (4x15m) | 45m² (4×11.25m) | 50m² (4×12.5m) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Giá bán | 5,45 tỷ | 4,5 tỷ | 5,6 tỷ |
| Giá/m² đất | ~90.8 triệu/m² | ~100 triệu/m² | ~112 triệu/m² |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, sổ vuông | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm | Hẻm sạch, an ninh, rộng | Hẻm nhỏ, xe máy | Hẻm ô tô nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế số tầng và kết cấu (có đúng 3 tầng như mô tả không, có tầng áp mái hay lửng).
- Kiểm tra tình trạng nội thất, hệ thống điện nước, thấm dột do nhà đã sử dụng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm (hẻm rộng bao nhiêu mét).
- Xác minh pháp lý sổ hồng, không có tranh chấp, quy hoạch đường hẻm trong tương lai.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, dân trí và an ninh thực tế.
Kết luận: Giá chào 5,45 tỷ cho căn nhà 3 tầng, diện tích 60m² đất tại Võ Duy Ninh là mức giá khá sát với thị trường, có thể xem là đang có ưu đãi nhẹ so với giá khu vực. Tuy nhiên, người mua nên kiểm tra kỹ kết cấu thực tế và pháp lý, đồng thời khai thác điểm diện tích đất rộng, sổ vuông. Nếu phát hiện nhà có dấu hiệu xuống cấp hoặc hẻm nhỏ khó quay đầu xe, có thể sử dụng để thương lượng giảm giá thêm khoảng 5-7%.
