Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố Nguyễn Nhữ Lãm, Quận Tân Phú, diện tích đất 32m², diện tích sử dụng 64m² (2 tầng), giá chào 5,3 tỷ tương đương khoảng 165,6 triệu/m² sử dụng. Với vị trí mặt tiền đường lớn, khu kinh doanh sầm uất, giá đất mặt tiền Tân Phú hiện nay dao động từ 150 – 180 triệu/m² tùy đoạn, nên mức giá này nhìn chung không quá cao nhưng cũng không hề rẻ.
Tuy nhiên, nhà chỉ rộng 32m² đất, 2 tầng với kết cấu hiện trạng, nếu xây mới chi phí hoàn thiện tối thiểu 6-7 triệu/m² x 64m² = 384-448 triệu, không đáng kể so với giá tổng thể. Nhà 2 tầng phù hợp ở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ, chưa có tiềm năng tăng tầng hay mở rộng do diện tích nhỏ và mật độ xây dựng khu vực đã kín.
Giá hiện tại khá sát giá thị trường, không hề rẻ nhưng cũng không bị thổi quá cao. Người mua cần kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cũ, nội thất cao cấp có thể bù trừ phần nào giá trị. Lưu ý diện tích đất thực tế chỉ 32m², đây là điểm hạn chế nếu so với các căn mặt tiền rộng hơn cùng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đặc biệt với 2 mặt hẻm rộng, xe hơi tránh nhau thoải mái, rất hiếm trong khu vực đông dân cư.
- Nhà nở hậu, phong thủy tốt, hướng cửa chính Nam, thuận tiện đón nắng và gió.
- Pháp lý đầy đủ, sổ hồng hoàn công rõ ràng, tránh được rủi ro tranh chấp.
- Nội thất cao cấp, có phòng xông hơi và ban công thoáng mát, tăng giá trị sử dụng.
- Khu vực kinh doanh sầm uất, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Diện tích hạn chế và số tầng thấp không khuyến khích xây lên cao hoặc làm dự án đầu tư lớn. Chủ nhà có thể khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê tầng trệt hoặc kinh doanh cửa hàng ăn uống, dịch vụ ngay tại mặt tiền Nguyễn Nhữ Lãm.
Nếu mua để đầu tư xây lại thì cần cân nhắc kỹ do diện tích đất nhỏ, không thể tăng diện tích sàn quá nhiều, đồng thời chi phí xây mới khá cao so với lợi nhuận khai thác.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Sơn) | Đối thủ 2 (Mặt tiền Lũy Bán Bích) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 32 m² | 38 m² | 40 m² |
| Diện tích sử dụng | 64 m² (2 tầng) | 76 m² (2 tầng) | 80 m² (2 tầng) |
| Giá chào bán | 5,3 tỷ (165,6 triệu/m²) | 5,8 tỷ (152,6 triệu/m²) | 6,1 tỷ (152,5 triệu/m²) |
| Hướng nhà | Nam | Đông Nam | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ, hoàn công |
| Tiện ích | 2 mặt hẻm xe hơi, nội thất cao cấp | 1 mặt tiền, hẻm nhỏ | 1 mặt tiền, hẻm xe máy |
| Khả năng kinh doanh | Cao (2 mặt hẻm, khu kinh doanh sầm uất) | Trung bình | Trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà 2 tầng, đặc biệt phần móng và kết cấu do nhà cũ có thể xuống cấp.
- Xem xét kỹ nội thất tặng kèm có thực sự giá trị và còn sử dụng tốt hay không.
- Kiểm tra lại ranh đất, mốc giới để đảm bảo không bị tranh chấp hay lấn chiếm.
- Đánh giá kỹ về khả năng quay đầu xe trong 2 mặt hẻm, đảm bảo thuận tiện giao thông.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực trong tương lai, tránh rủi ro bị thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.
- Xem xét phong thủy tổng thể do nhà nở hậu và hướng Nam, có thể phù hợp nhiều gia đình.
