Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích đất 98m², diện tích sử dụng 196m² (tương ứng 2 tầng x ~98m²), giá bán 4,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 47,96 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Hải Châu trung tâm Đà Nẵng, đặc biệt trong ngõ (kiệt) nhựa, không phải mặt tiền đường lớn.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện), nhà 2 tầng này có kết cấu kiên cố nhưng xét về giá trị xây dựng lại, chi phí xây mới 2 tầng với diện tích sàn 196m² dao động khoảng 1,4 tỷ đến 1,7 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với giá bán hiện tại.
Điều này đồng nghĩa giá đất chiếm phần lớn trong giá bán. Với vị trí trung tâm quận Hải Châu, đất 98m² mặt tiền 5m trong kiệt nhựa có giá thị trường khoảng 40-45 triệu/m² là phù hợp, nhưng giá hiện tại đang bị đẩy lên mức cao hơn khoảng 5-15%.
Nhận xét về giá: Giá 4,7 tỷ có thể xem là hơi cao so với vị trí trong hẻm, cần đàm phán giảm khoảng 200-300 triệu đồng mới hợp lý với tiềm năng và hiện trạng nhà.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm quận Hải Châu, gần trường học (200m), chợ (400m) thuận tiện cho sinh hoạt và học hành.
- Đường kiệt nhựa rộng, tuy cách chỗ đậu ô tô 50m nhưng vẫn là điểm cộng so với các kiệt nhỏ hơn, giúp đi lại thuận tiện hơn.
- Diện tích đất 98m² khá lớn so với nhiều nhà cùng khu vực trung tâm, phù hợp cho gia đình cần không gian rộng.
- Nhà 2 tầng kiên cố, nội thất đầy đủ, có thể vào ở ngay hoặc cho thuê ngay.
Điểm hạn chế là nhà nằm trong kiệt, không phải mặt tiền đường lớn, nên giá bán bị ảnh hưởng bởi yếu tố hẻm nhỏ và hạn chế tiếp cận trực tiếp ô tô.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Rất phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ muốn sống gần trung tâm, tiện lợi cho học hành và sinh hoạt.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể khai thác cho thuê căn hộ từng tầng hoặc nguyên căn với vị trí trung tâm, tiềm năng dòng tiền khá tốt.
- Đầu tư xây lại: Nếu chấp nhận phá dỡ xây mới 3-4 tầng, có thể tăng diện tích sử dụng và giá trị cho thuê/bán lên đáng kể.
- Lưu ý: Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, hẻm nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trưng Nữ Vương, Hải Châu) |
Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 98 m² | 90 m² | 100 m² |
| Diện tích sử dụng | 196 m² (2 tầng) | 180 m² (2 tầng) | 200 m² (3 tầng) |
| Giá bán | 4,7 tỷ | 4,3 tỷ | 5,2 tỷ |
| Đơn giá/m² sử dụng | 47,96 triệu/m² | 47,7 triệu/m² | 52 triệu/m² |
| Vị trí | Kiệt nhựa, trung tâm | Kiệt nhỏ, trung tâm | Đường lớn, trung tâm |
| Pháp lý | Đã có sổ chính chủ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần trường, chợ | Gần trường, chợ | Gần trường, chợ, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 2 tầng: xem có dấu hiệu thấm dột, nứt tường, móng yếu hay không.
- Do nhà trong kiệt, cần xác minh rõ khả năng quay đầu xe, chỗ đậu ô tô cách 50m có ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày không.
- Xác nhận quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng hẻm hay thay đổi quy hoạch nào không ảnh hưởng quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ chính chủ, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra nội thất và hệ thống điện nước đã được bảo trì tốt chưa để tránh phát sinh sửa chữa lớn.
