Check giá "🔴SIÊU PHẨM NHÀ MẶT TIỀN TÂN KỲ TÂN QUÝ (35m²) GẦN S.Thị AEON CHỈ 6TỶ6"

Thẩm định giá trị thực:

Diện tích đất công nhận 35,1 m², giá bán 6,6 tỷ tương đương khoảng 183 triệu đồng/m². Với vị trí mặt tiền đường Tân Kỳ Tân Quý, Quận Tân Phú – một tuyến đường lớn chuẩn bị mở rộng lên 45m và có lề 5m, giá đất mặt tiền khu vực này đang tăng cao do tiềm năng phát triển kinh doanh và giao thông thuận tiện.

Nhà hiện trạng là nhà cấp 4 lửng hoàn thiện cơ bản, diện tích xây dựng nhỏ, không phải nhà cao tầng. Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới nhà 2-3 tầng trung bình khoảng 6-7 triệu/m², thì giá trị nhà cũ đóng góp không đáng kể so với giá đất. Vì vậy, phần lớn giá trị nằm ở vị trí đất và tiềm năng mở rộng đường đền bù gần 2 tỷ đồng, tức giá thực tế đất đã được cộng thêm phần tiền đền bù.

Giá này đang ở mức cao so với mặt bằng chung Quận Tân Phú nhưng hợp lý với vị trí mặt tiền đường lớn đang mở rộng. Tuy nhiên, cần xác minh chính xác về quy hoạch mở rộng và mức đền bù để tránh rủi ro sau này.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Mặt tiền rộng 4m, chiều sâu 9m, phù hợp kinh doanh nhỏ, văn phòng hoặc cho thuê.
• Vị trí cực kỳ đắc địa, ngay tuyến đường Tân Kỳ Tân Quý chuẩn bị mở rộng 45m, sát Aeon Mall Tân Phú và gần các trường học, thuận tiện giao thông về sân bay và các quận trung tâm qua các tuyến QL1A, Cộng Hòa.
• Nhà hiện đang cho thuê với dòng tiền 10 triệu/tháng – tạo thu nhập ổn định ngay khi mua.
• Pháp lý đã có sổ, rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Căn nhà phù hợp nhất để khai thác vừa ở vừa kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với vị trí và diện tích, đầu tư xây mới nhà 2-3 tầng văn phòng hoặc shop house sẽ tối ưu hóa giá trị sử dụng và dòng tiền cho thuê trong tương lai.

Nếu nhà đầu tư chịu chờ, có thể đợi hoàn tất mở rộng đường để hưởng tiền đền bù và tăng giá đất, sau đó tái đầu tư xây dựng mới hoặc sang nhượng lại với giá cao hơn.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Rủi ro quy hoạch: Cần kiểm tra chính xác tiến độ mở rộng đường Tân Kỳ Tân Quý, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 và mức đền bù thực tế để tránh mất thời gian không được hưởng đền bù hoặc kéo dài thời gian chờ.
• Kiểm tra hiện trạng nhà: Nhà cấp 4 cũ, cần khảo sát kỹ tình trạng móng, tường, điện nước để ước tính chi phí sửa chữa hoặc xây mới.
• Phân tích phong thủy: Mặt tiền đường lớn, không có dấu hiệu hẻm cụt hay quay đầu xe khó khăn.
• Giá cho thuê hiện tại: Thu nhập 10 triệu/tháng tương đối tốt, nhưng cần kiểm tra hợp đồng thuê và độ ổn định khách thuê.

Kết luận: Với mức giá 6,6 tỷ cho căn nhà mặt tiền đường đang mở rộng 45m tại Tân Kỳ Tân Quý, Quận Tân Phú, giá bán đang cao hơn mặt bằng trung bình khoảng 10-20% nhưng hợp lý nếu dự án mở rộng đường và đền bù thực sự diễn ra đúng kế hoạch.

Người mua nên yêu cầu xem giấy tờ quy hoạch, tiến độ đền bù chính thức và khảo sát kỹ hiện trạng nhà trước khi xuống tiền. Nếu không có thông tin rõ ràng về đền bù hoặc nhà quá cũ cần sửa nhiều, có thể thương lượng giảm giá tối thiểu 5-10% để bù chi phí cải tạo và rủi ro pháp lý.

Ngược lại, nếu có thông tin quy hoạch chắc chắn và tiến độ mở rộng nhanh, đây là tài sản có tiềm năng tăng giá rất tốt và nên chốt nhanh để tránh bị đẩy giá lên cao hơn nữa.