Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 250 m² (25m x 10m hoặc tương đương), mặt bằng kinh doanh tại trung tâm TP. Mỹ Tho, đường Lê Lợi, vị trí ngay ngã tư đèn xanh đỏ đối diện Điện máy xanh, là khu vực sầm uất và lưu lượng người qua lại lớn. Giá sang nhượng 600 triệu đồng/tháng tương đương 2.400.000 VNĐ/m²/tháng (600 triệu / 250 m²).
So với mặt bằng kinh doanh tại trung tâm Mỹ Tho, mức giá này thuộc phân khúc cao, bởi các mặt bằng tương tự thường dao động từ 1.200.000 – 1.800.000 VNĐ/m²/tháng. Tuy nhiên, đây là giá sang quán hoạt động ổn định, có nội thất và máy móc mới 100%, có sân vườn và chỗ để xe rộng. Nếu mua đất hoặc nhà trống khu vực này, giá thuê sẽ thấp hơn nhưng phải đầu tư thêm nhiều chi phí cải tạo.
Nhận xét về giá: Giá sang 600 triệu/tháng là mức giá khá cao, phản ánh giá trị thương hiệu quán, lượng khách quen và nội thất đi kèm. Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng thu hồi vốn và dòng tiền cho thuê thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay trung tâm, ngã tư đèn xanh đỏ, đối diện Điện máy xanh – điểm thu hút lượng khách lớn, dễ nhận diện.
- Quán có sân vườn và chỗ để xe rộng rãi, rất hiếm mặt bằng kinh doanh có không gian ngoài trời tại trung tâm TP. Mỹ Tho.
- Nội thất và máy móc hoàn toàn mới, giúp người mua hoặc tiếp quản kinh doanh ngay mà không cần đầu tư thêm.
- Hướng Tây, phù hợp với ánh sáng buổi chiều, tạo không gian thoáng đãng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là mặt bằng phù hợp nhất để tiếp tục kinh doanh quán cafe hoặc các mô hình dịch vụ giải trí, ăn uống vì đã có lượng khách quen và thương hiệu ổn định. Nếu mua với mục đích đầu tư cho thuê lại, cần đảm bảo bên thuê có năng lực và duy trì dòng tiền đều. Đầu tư xây dựng lại không hợp lý vì hiện trạng đã mới và tiện nghi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thái Học) | Đối thủ 2 (Đường 30 Tháng 4) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Ngã tư đèn xanh đỏ, trung tâm Mỹ Tho | Gần chợ trung tâm, đông dân cư | Gần khu du lịch, khu phố đi bộ |
| Diện tích | 250 m² | 200 m² | 300 m² |
| Hướng cửa | Tây | Đông | Nam |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản, cũ | Chưa trang bị |
| Giá thuê / tháng | 600 triệu | 350 triệu | 450 triệu |
| Tiềm năng kinh doanh | Đang hoạt động, lượng khách ổn định | Tiềm năng tăng do gần chợ | Tiềm năng trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý và quyền sang nhượng rõ ràng – đã có sổ, cần xác minh chi tiết.
- Kiểm tra hợp đồng thuê mặt bằng gốc (nếu quán đang thuê lại) để tránh rủi ro pháp lý.
- Xem xét kỹ trạng thái máy móc, nội thất thực tế, tránh trường hợp quảng cáo mới nhưng đã qua sử dụng.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có kế hoạch thay đổi gì ảnh hưởng đến giao thông hoặc môi trường kinh doanh.
- Xác nhận mức độ khách quen và doanh thu thực tế qua các báo cáo hoặc lịch sử kinh doanh.
