Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt phố tại Hoàng Thúc Trâm, Quận Hải Châu có diện tích đất 82,5 m² và diện tích sử dụng khoảng 80 m², với chiều ngang 5m và chiều dài 16,5m. Giá bán đưa ra là 7,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 92,12 triệu đồng/m² sử dụng.
So với mặt bằng giá nhà phố trung tâm Hải Châu, mức giá này là khá cao. Thông thường, các căn nhà mặt tiền rộng 5m, diện tích tương đương tại khu vực này dao động khoảng từ 70 – 85 triệu/m² tùy vị trí, kết cấu và hiện trạng nhà. Giá trên 90 triệu/m² thường dành cho những căn mới xây hoặc đã cải tạo hiện đại, trong khi căn này mới hoàn thiện cơ bản.
Nếu tính chi phí xây mới nhà 2 tầng cơ bản khoảng 6-7 triệu/m² sàn (tổng khoảng 100-110 m² sàn), chi phí xây dựng khoảng 600-770 triệu đồng. Thêm giá đất trung tâm khu vực này hiện khoảng 55-65 triệu/m², giá đất của căn này xấp xỉ 4,5 – 5,3 tỷ đồng. Như vậy, tổng chi phí xây mới + đất ước tính khoảng 5,2 – 6 tỷ đồng, thấp hơn giá bán hiện tại.
Nhận xét: Mức giá 7,6 tỷ đang bị đội lên khoảng 20-30%, có dấu hiệu bị “ngáo giá” do chủ nhà đánh giá cao vị trí trung tâm và tiện ích lân cận.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 5m, đường trước nhà ô tô đỗ thoải mái (đường 5,5m), thuận tiện đi lại và kinh doanh nhỏ.
- Vị trí cực kỳ trung tâm, gần Tiểu La, chợ Hòa Cường Bắc, trường tiểu học Núi Thành, khu dân trí cao, yên tĩnh.
- Nhà hoàn thiện cơ bản, dễ sửa chữa nâng cấp theo nhu cầu.
- Chiều dài sâu 16,5m rất phù hợp để tận dụng tối đa diện tích xây dựng hoặc kinh doanh kết hợp ở.
Tuy nhiên, nhà có thể đã sử dụng một thời gian nên cần kiểm tra kỹ kết cấu, nội thất để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc đầu tư cho thuê dài hạn do vị trí trung tâm, tiện lợi cho sinh hoạt và phát triển kinh doanh nhỏ lẻ.
Nếu có vốn, có thể cân nhắc mua để đầu tư xây mới hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá trị và dòng tiền cho thuê hoặc bán lại trong tương lai gần.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tiểu La) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 82.5 | 80 | 85 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 80 | 75 | 90 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7.6 | 6.3 | 7.0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 92.12 | 84.0 | 77.7 |
| Hiện trạng nhà | Hoàn thiện cơ bản | Nhà cũ, cần sửa | Nhà mới xây 2 tầng |
| Đường trước nhà | 5.5m, ô tô đỗ | 3.5m, xe máy | 6m, ô tô đỗ |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, khu dân trí | Chợ nhỏ, trường học cách xa | Trường học, khu dân trí cao |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ rõ ràng, hiện trạng khớp với giấy tờ.
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà & hệ thống điện nước do nhà hoàn thiện cơ bản, có thể cần sửa chữa.
- Xem xét kỹ hướng nhà và phong thủy, vì nhà mặt tiền 5m có thể bị hạn chế ánh sáng nếu xây dựng sát bên.
- Đường trước nhà 5.5m khá rộng nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu ô tô và tình trạng giao thông khu vực.
- Khảo sát quy hoạch khu vực để đảm bảo không bị giới hạn xây dựng hoặc giải tỏa trong tương lai.
