Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng mặt tiền đường Lý Triện, phường An Khê, Quận Thanh Khê, diện tích đất 82m² (4.5x18m), diện tích sử dụng 120m², bàn giao thô, giá 7,29 tỷ tương đương 88,9 triệu/m² đất hay ~60,75 triệu/m² xây dựng (7,29 tỷ/120m²).
So sánh với mặt bằng giá đất mặt phố tại Thanh Khê, đặc biệt khu vực gần Hồ Tương, giá đất đang phổ biến khoảng 70-85 triệu/m² tùy vị trí. Nhà bàn giao thô chưa hoàn thiện, tính chi phí hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² nữa thì tổng đầu tư có thể lên 8,0 – 8,5 tỷ.
Tuy nhiên, mặt tiền chỉ rộng 4.5m khá hạn chế về không gian sử dụng và tiềm năng kinh doanh. Nhà 2 tầng, diện tích sử dụng 120m² trên đất 82m² cho thấy diện tích xây dựng khá khiêm tốn, không tận dụng tối đa chiều dài đất (18m) do có thể xây lùi hoặc vướng quy hoạch hẻm phụ sau.
Giá này được đánh giá là hơi cao so với thực tế giá trị nhà thô và mặt tiền hạn chế. Nếu so với chi phí xây mới + đất cùng diện tích, mức giá này đang bị đẩy cao khoảng 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Hồ Tương – khu vực đẹp, thoáng, nhiều cây xanh, rất phù hợp để ở và phát triển không gian sống.
- Nhà mặt tiền đường chính, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê, khác biệt với các căn trong hẻm.
- Hướng Đông Bắc hợp phong thủy với nhiều gia chủ miền Trung.
- Nhà 2 tầng với 3 phòng ngủ và 2 WC, phù hợp gia đình từ 4-6 người.
Nhược điểm: Mặt tiền hẹp 4.5m, có thể bất tiện cho xe cộ và kinh doanh lớn. Nhà bàn giao thô cần đầu tư hoàn thiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để “An cư lâu dài” hoặc “Cho thuê căn hộ/gia đình” do vị trí đẹp gần Hồ Tương, không gian sống thoáng đãng. Nếu đầu tư xây mới, cần tính toán mở rộng không gian chiều ngang hoặc xây tầng thêm để tăng giá trị sử dụng.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại để bán do diện tích mặt tiền nhỏ và chi phí xây mới cao tại khu vực này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Châu Trinh) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 82 | 90 | 85 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 150 | 130 |
| Giá (tỷ) | 7.29 | 7.5 | 6.8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 88.9 | 83.3 | 80 |
| Hướng | Đông Bắc | Đông Nam | Tây Bắc |
| Tình trạng nhà | Bàn giao thô, 2 tầng | Hoàn thiện, 3 tầng | Bàn giao thô, 2 tầng |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5 | 4 |
| Tiềm năng kinh doanh | Trung bình | Tốt | Trung bình |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý do đã có sổ nhưng cần xác minh không vướng quy hoạch dự án mở rộng đường hoặc khu công viên Hồ Tương.
- Nhà bàn giao thô nên kiểm tra kết cấu chịu lực, móng, tránh bị nứt hoặc xuống cấp do lâu năm không sử dụng.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trên mặt tiền 4.5m, tránh trường hợp giao thông bị giới hạn.
- Thẩm định phong thủy hướng Đông Bắc có phù hợp với gia chủ hay không.
Nhận xét cuối cùng: Mức giá 7,29 tỷ cho căn nhà 2 tầng, mặt tiền 4.5m, bàn giao thô tại vị trí gần Hồ Tương là mức giá cao hơn khoảng 10-15% so với giá trị thị trường thực tế. Người mua cần cân nhắc kỹ khả năng tài chính và chi phí hoàn thiện nhà, đồng thời thương lượng giảm giá khoảng 500-700 triệu để phù hợp hơn với giá trị sử dụng và tiềm năng thực tế của tài sản.
