Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng trên diện tích đất 51-52m², giá chào 7,8 tỷ đồng tương đương ~150 triệu/m². Với nhà phố trung tâm Quận Thanh Xuân, mức giá này thuộc nhóm trên trung bình, đặc biệt khi đây là nhà trong ngõ, không mặt tiền. Nhà xây chắc chắn, 4PN, diện tích sử dụng khoảng 200-210m² sàn (4 tầng x ~52m²), tương đương giá khoảng 37-39 triệu/m² xây dựng.
Chi phí xây mới hiện nay dao động 6-7 triệu/m² (phần thô và hoàn thiện cơ bản). Nếu mua đất + xây mới, giả sử đất khu vực này khoảng 100-120 triệu/m² (giá đất mặt ngõ, không mặt phố), tổng chi phí dự kiến khoảng 6-7 tỷ. Như vậy, nhà hiện hữu có giá hơi cao so với chi phí xây mới cộng đất do không phải nhà mặt phố và diện tích nhỏ.
Nhận định: Giá bán đang ở mức cao, có thể bị đẩy lên 10-15% so với giá trị thực do vị trí không mặt tiền và diện tích nhỏ. Người mua nên thương lượng giảm giá ít nhất 5-7% để có tỷ suất hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ thông tứ phía, thoáng, rộng rãi, xe máy tránh thoải mái, thuận tiện di chuyển – điểm cộng lớn trong ngõ nội thành thường hẹp.
- Thiết kế 4 tầng chắc chắn, công năng đủ dùng cho gia đình 4 phòng ngủ, phòng thờ và sân phơi đầy đủ.
- Khu dân trí cao, an ninh tốt, gần chợ, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại Royal City – tiện ích đồng bộ.
- Pháp lý chuẩn, sổ đỏ chính chủ rõ ràng giúp giảm thiểu rủi ro giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực do thiết kế đầy đủ, vị trí thuận tiện đi làm, học hành. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn hoặc chia phòng nhỏ cho thuê từng phòng (homestay/người đi làm) để tạo dòng tiền ổn định. Do diện tích đất không lớn và ngõ không mặt tiền, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ Vũ Tông Phan, 55m², 7,3 tỷ) |
Đối thủ 2 (Ngõ Phố Khương Đình, 50m², 7,5 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 52 | 55 | 50 |
| Giá bán (tỷ) | 7,8 | 7,3 | 7,5 |
| Giá/m² (triệu) | 150 | 133 | 150 |
| Ngõ xe máy tránh | Có | Hẹp, khó tránh | Có |
| Số tầng | 4 | 4 | 3 |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ, gần Royal City | Khá đầy đủ | Gần trường học, chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà do đã xây từ trước, xác định có thấm dột, nứt tường hay không.
- Xác minh ngõ rộng thực tế, khả năng quay đầu xe ô tô (nếu cần thiết) để đảm bảo tiện lợi sinh hoạt, vận chuyển.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt các dự án quanh Royal City có thể ảnh hưởng giá trị tương lai.
- Pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng nhưng nên kiểm tra giấy phép xây dựng, không vướng tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Xem xét hướng nhà, phong thủy nếu người mua chú trọng yếu tố này.
