Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 3.5m x 5m = 17.5m², tổng diện tích sàn ước tính khoảng 3 tầng x 17.5m² = 52.5m² sàn sử dụng (chưa tính sân thượng). Giá bán 1,98 tỷ tương ứng đơn giá khoảng 37,7 triệu đồng/m² đất và khoảng 37,7 triệu đồng/m² sàn xây dựng (nếu tính trên diện tích đất). Tuy nhiên, trong mô tả có ghi mức giá/m² lên tới 113 triệu/m², có thể đây là giá trên diện tích sàn xây dựng thực tế (bao gồm cả sân thượng).
So với mặt bằng Quận 8 hiện tại, nhà phố có kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng trong hẻm nhỏ có giá phổ biến từ 35-50 triệu/m² đất tùy vị trí, hẻm. Nhà mới, kết cấu chắc chắn, nhưng diện tích nhỏ, hẻm 2 xe máy né nhau chỉ phù hợp với người có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư nhỏ lẻ.
Chi phí xây dựng mới 1 căn nhà 3 tầng trên diện tích 17.5m² dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tức tầm 350-400 triệu cho phần thô + hoàn thiện. Nhà hiện trạng đã xây dựng hoàn thiện có thể giảm thiểu chi phí này.
Nhận xét về giá: Giá 1,98 tỷ cho căn nhà diện tích nhỏ trong hẻm 2 xe máy là hơi cao so với mặt bằng trung bình khu vực, có thể bị đẩy giá khoảng 10-15%. Người mua nên cân nhắc kỹ và thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà căn góc hẻm nên có 2 mặt thoáng, thoáng khí, ánh sáng tốt hơn các căn khác trong hẻm. Đây là điểm cộng lớn ở khu vực nhà phố hẻm nhỏ.
– Hẻm xe ba gác, 2 xe máy né nhau thoải mái, tuy không rộng nhưng tương đối thuận tiện cho di chuyển và gửi xe.
– Có sân trước và bên hông để xe, khá hiếm ở các căn hẻm nhỏ cùng khu vực.
– Hướng Bắc, phù hợp với khí hậu miền Nam, không bị nắng gắt trực tiếp, tạo cảm giác mát mẻ.
– Vị trí gần chợ Nhị Thiên Đường, trường học, công viên và khu ẩm thực, thuận tiện cho cuộc sống hàng ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Diện tích nhỏ, thiết kế hợp lý, vị trí thuận tiện, phù hợp với hộ gia đình nhỏ hoặc người trẻ.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể cho thuê nguyên căn hoặc từng phòng, do gần chợ và trường học, nhu cầu thuê khá cao.
- Đầu tư xây lại: Không khả thi do diện tích nhỏ và hẻm hạn chế, chi phí xây dựng lại có thể không hiệu quả kinh tế.
- Làm kho xưởng: Không phù hợp do vị trí trong hẻm nhỏ và khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm Bông Sao, Q8) | Đối thủ 2 (mặt tiền đường Hoàng Phan Thái, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 17.5 | 20 | 18 |
| Kết cấu | 1 trệt + 2 lầu + sân thượng | 1 trệt + 1 lầu | 1 trệt + 3 lầu |
| Hẻm/ Mặt tiền | Hẻm xe ba gác, 2 xe máy né nhau | Hẻm xe máy rộng | Mặt tiền đường lớn |
| Giá bán (tỷ đồng) | 1,98 | 1,75 | 3,2 |
| Đơn giá/m² đất (triệu đồng) | ~113 (tính trên sàn) | 87.5 (theo đất) | 178 (theo đất) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học, công viên | Gần chợ, trường học | Gần trường học, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà do nhỏ, xây dựng cũ có thể xuống cấp, đặc biệt là hệ thống điện nước và chống thấm.
- Đo lại thực tế kích thước hẻm, kiểm tra khả năng quay đầu xe và đậu xe trong hẻm.
- Đảm bảo không có quy hoạch mở rộng hẻm hoặc dự án công cộng có thể ảnh hưởng đến tài sản.
- Xác minh rõ ràng sổ hồng, tránh tranh chấp thừa kế hoặc vấn đề pháp lý khác.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy nếu người mua quan tâm.
