Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền 5 tầng tại đường số 1, Phường 11, Gò Vấp với diện tích đất 70m² (4x17m), tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 350m² (70m² x 5 tầng). Giá bán 9,28 tỷ đồng tương đương khoảng 132,57 triệu đồng/m² đất và khoảng 26,5 triệu đồng/m² sàn xây dựng (9,280 tỷ / 350m²).
So với mức giá đất mặt tiền đường lớn tại Gò Vấp hiện nay dao động từ 120-150 triệu/m² tùy vị trí, giá này nằm trong khoảng trên trung bình, phản ánh vị trí đẹp và kết cấu nhà hiện hữu. Tuy nhiên, nếu tính riêng phần nhà cũ 5 tầng, chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì tổng chi phí xây mới khoảng 2,1-2,45 tỷ, phần còn lại chủ yếu là giá trị vị trí và đất.
Nhận xét về giá: Giá 9,28 tỷ là mức cao nhưng chưa đến mức ngáo giá so với khu vực mặt tiền đường lớn tại Gò Vấp. Người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà để đảm bảo không bị “đánh giá quá cao” phần nhà cũ không tương xứng với giá đất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 4m, chiều dài 17m: khá hiếm với nhà mặt tiền dài và sâu, tạo lợi thế kinh doanh, để xe hoặc cho thuê tầng dưới.
- Nhà 5 tầng, 5 phòng ngủ, 5 WC: phù hợp gia đình lớn hoặc cho thuê từng tầng, có ban công và cửa sổ giúp thông thoáng.
- Vị trí sát trường học Nguyễn Du: thu hút nhiều khách thuê, tiện ích giáo dục sẵn có, tăng giá trị cho thuê ổn định.
- Đang cho thuê 25 triệu/tháng: thu nhập ổn định, giảm rủi ro đầu tư.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Đầu tư cho thuê dài hạn: thu nhập hiện tại 25 triệu/tháng tương đối tốt, có thể tăng dần theo thời gian.
- Ở thực hoặc vừa ở vừa kinh doanh: diện tích và mặt tiền thuận lợi cho cửa hàng, văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh dịch vụ.
- Đầu tư xây lại: nếu có vốn và mục tiêu tăng giá, có thể phá dỡ xây mới căn nhà hiện đại, tăng diện tích sử dụng và giá trị cho thuê/bán.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 3, P11, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường 7, P11, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 70 (4×17) | 65 (4×16.25) | 75 (5×15) |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,28 | 8,5 | 10,2 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 132,57 | 130,77 | 136 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hiện trạng nhà | Nhà 5 tầng cũ | Nhà 4 tầng mới | Nhà 5 tầng đang cho thuê |
| Thu nhập cho thuê | 25 triệu/tháng | 22 triệu/tháng | 28 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà 5 tầng, đặc biệt hệ thống điện nước, thấm dột, kết cấu chịu lực để tránh sửa chữa lớn sau mua.
- Xác thực pháp lý, sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Kiểm tra hạn chế về phong thủy (hướng nhà, ánh sáng, không gian ban công).
- Đánh giá hạ tầng đường số 1, khả năng giao thông, tránh kẹt xe giờ cao điểm.
- Xem xét lại hợp đồng cho thuê hiện tại, thời hạn, khả năng gia hạn và tính minh bạch thu nhập.
