Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng BTCT xây năm 2019 trên diện tích đất 48m², tổng diện tích sàn khoảng 96m² (2 tầng x 48m²). Giá bán 5,25 tỷ đồng tương đương 109,38 triệu/m² đất.
So với mặt bằng đất Bình Thạnh khu vực Phường 15, giá đất thổ cư dao động khoảng 80-90 triệu/m², tùy vị trí và hẻm. Nhà xây mới 2019, kết cấu BTCT còn tốt, tuy nhiên diện tích nhà khá nhỏ, chỉ phù hợp gia đình nhỏ. Nếu tính giá trị thực của nhà cũ thì giá trị nhà xây mới (thô + hoàn thiện) khoảng 6.5 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng khoảng 624 triệu. Giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá.
Đánh giá: Giá này hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, có thể bị đội giá từ 15-20% so với giá đất trung bình do hẻm nhỏ và diện tích hạn chế. Người mua cần thương lượng để giảm giá khoảng 500-700 triệu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây mới năm 2019, còn rất cứng cáp, không phải nhà cũ xuống cấp.
- Hẻm 3 gác sạch sẽ, an ninh tốt, thích hợp cho gia đình nhỏ.
- Nhà nở hậu – giúp tăng diện tích sử dụng phía sau.
- Hướng Tây, đón nắng chiều, cần kiểm tra kỹ tránh nóng mùa hè.
- Vị trí gần chợ, trường học, siêu thị, thuận tiện di chuyển về Quận 1 và Phú Nhuận.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực vì thiết kế nhỏ gọn, tiện ích xung quanh đầy đủ, an ninh tốt. Có thể cho thuê nguyên căn đối tượng nhân viên văn phòng hoặc gia đình nhỏ với giá thuê tương đối ổn định. Đầu tư xây lại không phù hợp do diện tích hạn chế và hẻm nhỏ, chi phí xây dựng có thể không được bù đắp đủ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bạch Đằng, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phường 15, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 48 m² | 50 m² | 45 m² |
| Giá bán | 5,25 tỷ (109,38 triệu/m²) | 4,8 tỷ (96 triệu/m²) | 4,9 tỷ (108,9 triệu/m²) |
| Kết cấu | 2 tầng BTCT, xây 2019 | Nhà cũ 1 trệt 1 lầu | Nhà 2 tầng xây 2015 |
| Hẻm | 3 gác, sạch sẽ | 4m, xe hơi ra vào được | 3m, hẻm cụt |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, công chứng ngay | Sổ hồng, đang chờ công chứng | Sổ hồng đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà: mốc ẩm, thấm dột dù mới xây nhưng đã sử dụng vài năm.
- Hẻm 3 gác nhỏ, cần khảo sát khả năng quay đầu xe, chỗ đậu xe máy, xe hơi có thể đỗ gần đó không.
- Xác minh quy hoạch xung quanh, tránh bị thu hồi, mở rộng hẻm hay dự án ảnh hưởng.
- Kiểm tra hướng Tây có thể gây nóng vào buổi chiều, xem xét giải pháp chống nắng.
- Xác thực tính pháp lý sổ hồng thật, không có tranh chấp, đảm bảo công chứng nhanh.
