Thẩm định giá trị thực:
Diện tích cho thuê được ghi nhận là 5m x 18m = 90m², giá thuê 50 triệu/tháng tương đương khoảng 555.555 đồng/m²/tháng. Nếu quy đổi ra giá thuê đất/mặt bằng trung bình khu vực Bãi Sau, Vũng Tàu, mức này thuộc nhóm cao cấp do vị trí sát khu du lịch sầm uất, lưu lượng khách ổn định quanh năm.
Mặt bằng hiện trạng chưa xây dựng hoàn thiện, chỉ dự kiến xây shophouse nhỏ nên người thuê sẽ phải đầu tư thêm chi phí setup. Chi phí xây dựng khu shophouse cơ bản khoảng 6-7 triệu/m², nếu xây dựng toàn bộ 90m² sẽ mất thêm vài trăm triệu ban đầu, chưa kể thời gian setup 1 tháng.
Đường trước nhà rộng 13m, phù hợp cho kinh doanh, giao thông thuận tiện. Tuy nhiên, diện tích nhỏ và chưa có sẵn công trình hoàn thiện nên giá thuê này đã khá cao, tương đương khoảng 6-7 triệu/m²/tháng nếu tính trên diện tích đất, chưa kể chi phí xây dựng.
Nhận xét giá: Giá thuê này khá cao so với mặt bằng chung cùng khu vực, nên cần cân nhắc kỹ chi phí đầu tư thêm và thời gian hoàn vốn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt bằng gần Tháp Tam Thắng, khu vực du lịch Bãi Sau – điểm đến đông khách nên rất tiềm năng về lưu lượng người qua lại.
- Đường trước nhà rộng 13m, thuận tiện cho khách vào ra, không bị hạn chế bởi hẻm nhỏ hay ngõ cụt.
- Phương án thuê linh hoạt theo chiều ngang: 5m, 7m, hoặc 10m, phù hợp nhiều loại mô hình kinh doanh.
- Thời gian thuê dài (5-10 năm) phù hợp cho các thương hiệu lớn cần ổn định mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và đặc điểm, mặt bằng này phù hợp nhất để: kinh doanh F&B hoặc showroom thương hiệu lớn tận dụng lượng khách du lịch cao và lưu lượng đi bộ lớn.
Nếu người thuê có tiềm lực tài chính tốt và nhu cầu dài hạn, đầu tư xây dựng shophouse sẽ tạo đẳng cấp và thu hút khách hơn hẳn mặt bằng trống hoặc nhà cũ.
Ngược lại, nếu muốn nhanh chóng khai thác dòng tiền, cần thương lượng để có giá thuê hợp lý hơn hoặc lựa chọn mặt bằng có sẵn xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Thùy Vân, gần Bãi Sau) | Đối thủ 2 (Đường Thùy Vân, gần Tháp Rada) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 5m x 18m = 90m² | 7m x 20m = 140m² | 6m x 15m = 90m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 50 triệu | 80 triệu | 45 triệu |
| Đường trước nhà | 13m | 10m | 12m |
| Hiện trạng | Chưa xây, mặt bằng trống | Shophouse mới xây | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Vị trí | Gần Tháp Tam Thắng, Bãi Sau | Gần khu du lịch Bãi Sau | Gần Tháp Rada |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng giấy tờ pháp lý khu đất, đảm bảo không vướng quy hoạch, đặc biệt khu du lịch thường xuyên điều chỉnh quy hoạch.
- Đánh giá chi phí và thời gian hoàn thiện xây dựng shophouse, tránh phát sinh vượt dự kiến.
- Xem xét kỹ hợp đồng cho thuê: điều khoản tăng giá 10%/2 năm có thể gây áp lực tài chính trong dài hạn.
- Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước) phục vụ kinh doanh F&B có đáp ứng được chưa.
- Chú ý khả năng quay đầu xe và đỗ đậu tại mặt bằng khi kinh doanh đông khách.
