Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích 65m², 4 tầng, mặt tiền 3,5m, chiều dài 19m, tổng 5 phòng ngủ, có sân thượng và chỗ để xe hơi trong hẻm rộng 2,5m. Giá bán 14,8 tỷ đồng tương đương khoảng 227 triệu/m² sàn (tổng diện tích xây dựng khoảng 260m² sàn). Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong ngõ phố Yên Lãng, Đống Đa.
Nhà xây đã lâu, còn ở tốt nhưng không phải mới xây. Nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6,5 triệu/m² (gồm thô và hoàn thiện), tổng chi phí xây dựng ước tính khoảng 1,7 tỷ đồng. Đất trong khu phân lô công chức, vị trí trung tâm quận Đống Đa rất hiếm nhà bán, có tiềm năng giữ giá và tăng giá trong dài hạn.
Nhưng giá 14,8 tỷ là cao và có dấu hiệu bị đẩy lên khoảng 20-25% so với giá thị trường thực tế. Nhà nằm trong hẻm nhỏ 2,5m, gây hạn chế về tiện ích xe cộ, đặc biệt xe hơi chỉ để được chứ không thể ra vào thoải mái. Nhà cũ nên chi phí cải tạo, sửa chữa cũng cần tính đến.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Đống Đa, gần các tuyến phố lớn như Thái Thịnh, Láng, Láng Hạ, giao thông thuận tiện.
- Khu phân lô công chức, an ninh tốt, dân trí cao, ngõ sạch sẽ, yên tĩnh.
- Nhà có sân thượng, ban công thoáng trước sau, thiết kế cầu thang giữa tạo không gian hợp lý.
- Chỗ để xe hơi trong ngõ nhỏ là điểm cộng hiếm có trong khu vực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực với gia đình nhiều thành viên hoặc vừa ở vừa cho thuê phòng trọ. Nhà trong hẻm nhỏ không thuận tiện làm văn phòng hoặc kinh doanh lớn. Nếu đầu tư xây lại, sẽ cần cải tạo hẻm và xin phép xây dựng, chi phí cao và mất thời gian. Cho thuê dài hạn hoặc homestay cũng khả thi do vị trí trung tâm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà phố Xã Đàn) | Đối thủ 2 (Nhà phố Thái Hà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 65 (4 tầng) | 60 (4 tầng) | 70 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ) | 14,8 | 12,5 | 13,2 |
| Đường trước nhà (m) | 2,5 (hẻm nhỏ) | 3 (hẻm rộng hơn) | 4 (ngõ xe máy) |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ | Sổ đỏ chính chủ |
| Tiện ích xung quanh | Gần Thái Thịnh, Láng, Láng Hạ | Gần trường học, chợ | Gần bệnh viện, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ cấu trúc nhà cũ, đặc biệt phần móng và kết cấu chịu lực do nhà đã xây lâu.
- Đánh giá hiện trạng nội thất, hệ thống điện nước và thấm dột nếu có.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm 2,5m, xem có thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đặc biệt về diện tích đất thực tế và quy hoạch ngõ/hẻm.
- Kiểm tra quy hoạch tương lai có mở rộng hẻm hay xây dựng công trình ảnh hưởng đến nhà không.
Kết luận: Giá 14,8 tỷ đồng cho căn nhà trong hẻm 2,5m tại khu phân lô Yên Lãng là mức giá khá cao, có thể bị đẩy giá khoảng 20-25% so với thực tế thị trường hiện tại. Nhà cũ, hẻm nhỏ và chi phí cải tạo có thể là điểm để thương lượng giảm giá.
Nếu người mua là khách có nhu cầu ở thực trong khu vực trung tâm, ưu tiên an ninh và dân trí cao, có thể cân nhắc xuống tiền nhưng cần đàm phán giảm giá sâu ít nhất 1,5 – 2 tỷ đồng để phù hợp với chất lượng và hạn chế của tài sản.