Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê mặt tiền đường Mạc Thiên Tích, quận Ngũ Hành Sơn, diện tích đất 100m² (5×20), nhà 3 tầng (khác mô tả 4 tầng quảng cáo, cần kiểm tra lại thực tế), 4 phòng ngủ, 4 WC, nội thất đầy đủ, pháp lý sổ đỏ rõ ràng. Giá thuê 40 triệu/tháng tương đương 400.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng nhà mặt tiền cùng khu vực Ngũ Hành Sơn, đặc biệt gần sông Hàn, giá thuê trung bình nhà mới mặt tiền dao động khoảng 25-35 triệu/tháng cho nhà 3 tầng, diện tích tương tự, có nội thất khá. Vì vậy, mức giá 40 triệu/tháng đang nhỉnh hơn khoảng 15-30% so với thị trường bình quân.
Đây không phải nhà cao tầng mới xây, nên nếu tính chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn thì 3 tầng khoảng 300-350 triệu chi phí xây dựng, nhưng đây là cho thuê nên yếu tố vị trí và tiện ích là chính. Nhà đã có nội thất đầy đủ nên giá này không quá cao nếu tiện ích đi kèm tốt.
Nhận xét về giá: Giá thuê 40 triệu/tháng đang hơi cao so với mặt bằng khu vực, cần thương lượng để giảm khoảng 10-15% sẽ hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường rộng 7.5m, thuận tiện giao thông, đặc biệt đối diện công viên thoáng mát, tạo không gian sống trong lành, hiếm có so với nhà cùng khu.
- Vị trí gần sông Hàn, khu Nam Việt Á, gần Bùi Tá Hán, thuận tiện di chuyển vào trung tâm, nhiều tiện ích xung quanh phục vụ gia đình.
- Nhà thiết kế hợp lý với 4 phòng ngủ, 4 WC, phòng thờ và sân thượng, rất phù hợp với gia đình nhiều thế hệ hoặc nhóm thuê cùng.
- Nội thất đầy đủ, sang trọng, có thể dọn vào ở ngay mà không cần đầu tư thêm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực, đặc biệt với gia đình cần không gian rộng, vừa có thể nghỉ dưỡng cuối tuần nhờ vị trí gần công viên và sông. Ngoài ra, với vị trí đẹp, có thể tận dụng cho thuê dài hạn cho khách nước ngoài hoặc chuyên gia nước ngoài làm việc tại Đà Nẵng, dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do quỹ đất không rộng và đã có nhà xây dựng sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bùi Tá Hán) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 (5×20) | 90 (5×18) | 110 (5×22) |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Số phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Vị trí | MT đường 7.5m, đối diện công viên | MT đường 6m, gần chợ | MT đường 8m, gần sông Hàn |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 40 | 30 | 38 |
| Nội thất | Đầy đủ, hiện đại | Cơ bản | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế số tầng, vì mô tả quảng cáo 4 tầng nhưng data cho thấy 3 tầng, tránh nhầm lẫn khi ký hợp đồng.
- Kiểm tra kỹ nội thất thực tế, có đúng như mô tả “đầy đủ” và “mới đẹp” không để tránh mất chi phí sửa chữa.
- Xác minh pháp lý, sổ đỏ đã có nhưng cần xem xét các quy hoạch liên quan (đặc biệt là quy hoạch công viên đối diện) để tránh rủi ro thay đổi môi trường sống.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, tránh các yếu tố bất lợi ảnh hưởng đến sức khỏe và tài vận gia đình.
- Kiểm tra an ninh và môi trường xung quanh, đặc biệt ban đêm và cuối tuần.
