Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Tô Hiệu, P. Hòa Minh, Q. Liên Chiểu, Đà Nẵng có diện tích 75m² (14m x 5m), 2 lầu, 2 phòng ngủ, sân thượng, phòng ăn, bếp đầy đủ. Giá chào bán 4,25 tỷ đồng tương đương khoảng 56,7 triệu/m² xây dựng (giá trên diện tích đất, chưa tính diện tích sàn thực xây dựng khoảng 150m² sàn nếu tính 3 tầng).
Với mặt tiền rộng 14m, vị trí chỉ 150m từ ngã tư Hoàng Thị Lan – Tô Hiệu, khu vực đang phát triển mạnh, gần chợ, gần biển 500m, đây là vị trí đắc địa, rất ít căn đất mặt tiền ngang lớn như vậy còn trên thị trường. Giá đất mặt tiền khu vực này hiện phổ biến từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí. Nhà xây 2 lầu kiên cố, tuy nhiên diện tích chiều sâu chỉ 5m khá hẹp, khiến không gian sử dụng bị hạn chế.
Nếu xét chi phí xây dựng mới hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², xây 3 tầng tổng sàn khoảng 210m², chi phí xây dựng khoảng 1,3 – 1,5 tỷ. Vậy phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí. Mức giá 4,25 tỷ tương đương giá đất thực tế khoảng 2,75 – 3 tỷ, tức khoảng 36-40 triệu/m² đất, trong khi mặt tiền rộng, vị trí gần biển và trung tâm là điểm cộng lớn cho giá trị.
Nhận xét về giá: mức giá 4,25 tỷ là hơi cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn nằm trong vùng có thể chấp nhận được do mặt tiền rộng và vị trí tốt. Tuy nhiên, chiều sâu đất nhỏ 5m là điểm trừ lớn về tiềm năng xây dựng và tính thanh khoản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 14m cực thoáng là điểm rất hiếm trong khu vực, cực kỳ phù hợp để kinh doanh hoặc đậu xe ô tô rộng rãi.
- Vị trí chỉ 150m từ ngã tư Hoàng Thị Lan – Tô Hiệu, khu vực giao thông thuận lợi, gần biển chỉ 500m rất có tiềm năng tăng giá do phát triển du lịch và dịch vụ.
- Nhà kiên cố, 2 lầu, có sân thượng, phòng thờ, đủ tiện nghi cho gia đình ấm cúng hoặc làm homestay, kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực và kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê dài hạn. Mặt tiền rộng thuận lợi cho mở cửa hàng, văn phòng nhỏ hoặc homestay.
Tuy nhiên, do chiều sâu đất chỉ 5m nên không thể xây dựng lớn hay thiết kế nhà vườn rộng rãi. Đầu tư xây lại sẽ hạn chế do kích thước đất nhỏ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Tô Hiệu, mặt tiền 6m) | Đối thủ 2 (Hoàng Thị Lan, hẻm 4m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 75m² (14x5m) | 70m² (6x12m) | 80m² (5x16m) |
| Giá bán | 4,25 tỷ (~56,7 triệu/m²) | 3,8 tỷ (~54,3 triệu/m²) | 3,5 tỷ (~43,7 triệu/m²) |
| Mặt tiền | 14m (rộng nhất khu vực) | 6m | 5m (hẻm) |
| Vị trí | 150m ngã tư, gần biển | 200m ngã tư, trung tâm | cách ngã tư 300m, hẻm nhỏ |
| Kết cấu | 2 lầu, kiên cố | 3 lầu, mới xây | Nhà cũ, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, quy hoạch không bị vướng lộ giới hay quy hoạch mở rộng đường.
- Kiểm tra chiều sâu đất có ảnh hưởng đến khả năng xây dựng mở rộng hay không (chỉ 5m khá nhỏ).
- Kiểm tra kết cấu nhà hiện tại xem có thấm dột, nứt nẻ hay hư hại nào cần sửa chữa không để tránh phát sinh chi phí lớn.
- Xác minh hẻm sau lưng nhà và khả năng quay đầu xe ô tô nếu cần thiết.
- Đánh giá phong thủy, hướng nhà có hợp mệnh gia chủ hay không (hướng chưa cung cấp).
