Thẩm định giá trị thực:
Đây là bất động sản cho thuê dạng kho bãi kết hợp văn phòng tại vị trí mặt đường Quốc lộ 1A, khu vực Vĩnh Quỳnh, Thanh Trì, Hà Nội. Diện tích tổng là 6.000 m², trong đó có 400 m² văn phòng, 800 m² kho cao 5,5 m và sân nền bê tông rộng rãi phù hợp vận tải logistics. Vị trí này khá đắc địa cho các doanh nghiệp vận tải, kho vận, vì xe container trọng tải lớn có thể dễ dàng ra vào.
Thị trường cho thuê kho khu vực Thanh Trì, đặc biệt gần Quốc lộ 1A và các tuyến đường lớn, dao động từ 40.000 đến 70.000 VNĐ/m²/tháng tùy kết cấu kho, diện tích và vị trí cụ thể. Với kho mới, có sân nền bê tông rộng, kết cấu cao ráo như hiện tại, mức giá hợp lý sẽ ở mức 55.000 – 65.000 VNĐ/m²/tháng.
Ước tính giá thuê trung bình cho toàn bộ khu vực kho bãi này là khoảng 60.000 VNĐ/m²/tháng.
Lưu ý: Giá thuê văn phòng riêng biệt có thể cao hơn (khoảng 120.000 – 150.000 VNĐ/m²/tháng), tuy nhiên do diện tích văn phòng nhỏ chỉ 400 m², phần lớn là kho và sân bãi nên giá thuê tính bình quân sẽ lấy theo giá kho để đảm bảo cạnh tranh. Giá thỏa thuận phù hợp với quy mô và vị trí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm ngay mặt quốc lộ 1A, thuận tiện cho xe container trọng tải lớn ra vào, rất phù hợp doanh nghiệp logistics, vận tải.
- Kho cao 5,5m, diện tích kho lớn 800 m², kết hợp sân nền bê tông rộng thoáng phục vụ bốc xếp hàng hóa dễ dàng.
- Pháp lý rõ ràng, có xuất hoá đơn GTGT, rất thuận tiện cho các công ty cần minh bạch tài chính và hợp đồng thuê dài hạn.
- Diện tích tổng lớn 6.000 m², phù hợp đa dạng hình thức khai thác từ kho, bãi chứa, đến văn phòng vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm kho bãi, sân nền bê tông và văn phòng đi kèm tại vị trí mặt quốc lộ 1A, tài sản phù hợp nhất để cho thuê phục vụ các doanh nghiệp logistics, vận tải, công ty xây dựng cần kho chứa vật liệu hoặc kho trung chuyển hàng hóa.
Không phù hợp để ở thực tế hoặc làm kho xưởng sản xuất nặng có tiếng ồn lớn. Đầu tư xây mới có thể không cần thiết nếu hạ tầng kho hiện tại còn tốt, chỉ cần bảo trì và nâng cấp nhỏ.
Đầu tư dài hạn nên tập trung vào khai thác dòng tiền cho thuê kho bãi và văn phòng, hoặc cho thuê lại từng phần tối đa hóa lợi nhuận.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho Vĩnh Quỳnh, gần VL1A) | Đối thủ 2 (Kho Thanh Trì, khu công nghiệp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 6.000 m² (kho 800 m² + văn phòng 400 m² + sân bãi) | 5.000 m² (kho 1.000 m², sân nhỏ) | 7.000 m² (kho 1.200 m², sân rộng) |
| Vị trí | Mặt đường Quốc lộ 1A, thuận tiện xe container | Ngõ lớn gần QL1A, xe tải vừa | Gần khu công nghiệp, đường nội bộ rộng |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | Ước tính 60.000 | 55.000 | 65.000 |
| Chiều cao kho | 5,5 m | 4,5 m | 6 m |
| Pháp lý | Rõ ràng, hóa đơn GTGT | Đầy đủ giấy tờ | Đầy đủ giấy tờ |
| Tiện ích | Sân bê tông rộng, xe container ra vào thuận tiện | Sân nhỏ, xe tải vừa | Sân rộng, gần khu công nghiệp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác giấy tờ pháp lý khu đất và các công trình xây dựng (giấy phép xây dựng, sổ đỏ, quy hoạch khu vực).
- Đánh giá hiện trạng kết cấu kho, sân bê tông, đảm bảo không bị hư hại nghiêm trọng hoặc ngập úng vào mùa mưa.
- Kiểm tra khả năng lưu thông xe container thực tế tại hiện trường, tránh các điểm nghẽn giao thông hoặc quy định hạn chế trọng tải.
- Kiểm tra các chi phí phụ (phí quản lý, bảo trì, thuế, điện nước) trong hợp đồng cho thuê để tránh phát sinh.
- Đề phòng trường hợp giá “thỏa thuận” có thể là chiêu quảng cáo, cần thương lượng và so sánh kỹ mức giá thị trường.
