Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích đất 160 m² (8x20m), tổng diện tích sử dụng rất lớn lên đến 800 m² với kết cấu 1 hầm, 1 trệt và 3 lầu. Với vị trí tại đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, Quận 1 – khu vực trung tâm TP.HCM có giá thuê văn phòng, nhà nguyên căn cao cấp thường dao động từ 70-120 triệu/tháng cho diện tích tương tự.
Tính đơn giá trên diện tích sử dụng: 80 triệu / 800 m² = 100.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá hợp lý nếu so với mặt bằng văn phòng cho thuê trung tâm Quận 1, đặc biệt nhà mới, thiết kế hiện đại, không gian thoáng đãng.
So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m²), nhà 4 tầng và hầm có thể tương đương khoảng 4,8-5,6 tỷ đồng để xây dựng, nếu cho thuê 80 triệu/tháng thì lợi suất thuê khoảng 1,7-2%/năm, phù hợp nhà cho thuê lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá thuê 80 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi giá quá cao so với thị trường khu vực trung tâm Quận 1.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích sử dụng lớn 800 m², rất phù hợp doanh nghiệp cần không gian rộng, nhiều phòng.
- Kết cấu 1 hầm, 1 trệt, 3 lầu đáp ứng đa dạng mục đích sử dụng: văn phòng, showroom, spa, trung tâm đào tạo.
- Nhà mới, thiết kế hiện đại, có ánh sáng tự nhiên và không gian thoáng, thuận lợi cho môi trường làm việc.
- Nằm trên đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, tuyến đường chính của Quận 1, tiện di chuyển, gần các tiện ích lớn như chợ, siêu thị, ngân hàng, trường học.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giảm rủi ro cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí trung tâm, kết cấu hiện đại và diện tích lớn, căn nhà phù hợp để:
- Ở thực tế: Không phù hợp do diện tích lớn và thiết kế văn phòng.
- Cho thuê văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ cao cấp (spa, đào tạo, showroom): Đây là lựa chọn tối ưu nhất để đảm bảo dòng tiền ổn định.
- Đầu tư xây lại: Không cần thiết vì nhà mới, nếu xây lại sẽ mất chi phí và mất thời gian.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Đình Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 800 m² | 750 m² | 850 m² |
| Giá thuê/tháng | 80 triệu | 85 triệu | 90 triệu |
| Kết cấu | 1 hầm, 1 trệt, 3 lầu | 1 trệt, 4 lầu | 1 hầm, 1 trệt, 3 lầu |
| Vị trí | Đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, Quận 1 | Đường Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1 | Đường Lê Duẩn, Quận 1 |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, siêu thị, ngân hàng, trường học | Trung tâm thương mại, ngân hàng | Gần sân bay, trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện, nước trong nhà do diện tích lớn, nhiều tầng.
- Xem xét độ bền và chất lượng hầm để tránh ngập nước hoặc thấm dột.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý đã có sổ, không tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, tránh bị ảnh hưởng bởi các dự án xây dựng làm gián đoạn hoạt động kinh doanh.
- Do là nhà trong hẻm (theo mô tả “Nhà ngõ, hẻm”), cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông ra vào thuận lợi cho khách và vận chuyển hàng hóa.
