Thẩm định giá trị thực:
Đất 110m² mặt tiền đường tỉnh lộ DT902, xã Thanh Đức, huyện Long Hồ, Vĩnh Long, có sổ hồng riêng, thổ cư 100% (ODT). Với mức giá 2,964 tỷ đồng, tương đương 26,95 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực huyện Long Hồ.
Tham khảo giá đất mặt tiền đường tỉnh lộ DT902 và các khu vực lân cận, mức giá phổ biến dao động từ 15-20 triệu/m² đối với đất thổ cư có vị trí tương tự, có nơi giá có thể lên đến 22-24 triệu/m² nếu gần trung tâm hoặc đường lớn hơn. Tuy nhiên, đường DT902 là tuyến tỉnh lộ khá lớn, giao thông thuận tiện, lại gần phà Đình Khao và trung tâm TP. Vĩnh Long (cách 10 phút), tạo tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Điểm cần lưu ý: đất ngang 6m, diện tích 110m², tuy có mặt tiền khá đẹp nhưng không quá rộng để kinh doanh quy mô lớn. Giá trên đã bao gồm tiềm năng kinh doanh đa ngành nghề, nhưng chưa có xây dựng hay công trình hiện hữu nên chưa tính đến giá trị cải tạo.
Nhận xét về giá: Giá đưa ra đang bị đẩy lên khoảng 20-30% so với mặt bằng nền đất cùng khu vực. Người mua cần xem kỹ quy hoạch mở rộng đường, hạ tầng xung quanh và tính khả thi của các ngành nghề kinh doanh mà chủ rao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường tỉnh lộ DT902 rộng, lưu lượng xe qua lại lớn, thuận tiện kinh doanh đa ngành.
- Vị trí gần phà Đình Khao (chỉ 600m) rất thuận tiện giao thương giữa huyện Long Hồ và trung tâm thành phố Vĩnh Long.
- Nằm giữa 2 chợ truyền thống Thanh Mỹ và Thanh Đức, cộng đồng dân cư đông đúc, tiện ích đầy đủ.
- Diện tích 110m² với chiều ngang 6m khá lý tưởng để xây nhà phố hiện đại, vừa để ở vừa kết hợp kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây nhà phố kết hợp kinh doanh nhỏ: tận dụng mặt tiền tỉnh lộ, khai thác cho thuê hoặc mở cửa hàng dịch vụ.
- Ở thực kết hợp kinh doanh: thuận tiện di chuyển vào trung tâm TP. Vĩnh Long, gần chợ và tiện ích.
- Đầu tư giữ đất:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đất mặt tiền DT.902, Long Hồ) | Đối thủ 2 (Đất mặt tiền đường liên xã, Long Hồ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 110 m² (6×18) | 120 m² (5×24) | 100 m² (5×20) |
| Giá bán | 2.964 tỷ (~26,95 triệu/m²) | 2.1 tỷ (~17,5 triệu/m²) | 1.8 tỷ (~18 triệu/m²) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, thổ cư 100% | Sổ đỏ, thổ cư 70% | Sổ hồng, thổ cư 100% |
| Vị trí | Mặt tiền tỉnh lộ DT902, gần phà Đình Khao | Mặt tiền DT902, cách phà 1.5km | Mặt tiền đường liên xã, xa trung tâm hơn |
| Tiện ích | Gần 2 chợ, trường học, trạm y tế | Gần chợ, ít tiện ích hơn | Cách chợ 1km, ít tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt quy hoạch mở rộng đường DT902, tránh bị thu hồi một phần đất.
- Xác thực tính pháp lý sổ hồng, kiểm tra xem có tranh chấp, quy hoạch treo hay không.
- Đánh giá hiện trạng mặt bằng đất: độ bằng phẳng, khả năng thoát nước, tránh ngập lụt.
- Kiểm tra kết nối hạ tầng tiện ích xung quanh có thực sự đầy đủ như quảng cáo không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và lưu lượng giao thông trên mặt tiền đường tỉnh lộ có phù hợp cho kinh doanh hay không.
- Xem xét khả năng xây dựng theo quy định, chiều cao, mật độ xây dựng được phép.
