Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 84m², mặt tiền 4m, chiều dài 21m, nhà 3 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 252m². Giá bán 6,1 tỷ tương đương khoảng 72,6 triệu/m² đất, hoặc ~24,2 triệu/m² sàn xây dựng (6,1 tỷ / 252m²).
So sánh với giá xây dựng mới hiện nay tại Bình Tân khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, tổng chi phí xây 3 tầng khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng. Giá nhà hiện tại gần 4 lần chi phí xây mới, điều này phản ánh giá trị vị trí và hiện trạng.
Tuy nhiên, giá đất khu vực Bình Trị Đông vào khoảng 50-65 triệu/m² đất cho nhà mặt tiền hẻm xe hơi rộng, nên mức giá 72,6 triệu/m² có phần cao hơn trung bình khoảng 10-30%.
Nhà đã xây hoàn chỉnh, 3 phòng ngủ, 4 WC, có nội thất đầy đủ và đang cho thuê một phần, đây là điểm cộng về giá trị hiện hữu.
Kết luận: Giá này có thể hơi cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn trong vùng chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên vị trí hẻm xe hơi, 3 tầng xây kiên cố, sổ hồng riêng. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% để có giá sát thực hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng thuận tiện đi lại, khác biệt so với các nhà trong hẻm nhỏ chỉ xe máy.
- Nhà 3 tầng kiên cố, có thể ở hoặc cho thuê từng tầng.
- Vị trí gần chợ và trường học Bình Trị Đông, phù hợp gia đình hoặc đầu tư cho thuê căn hộ dịch vụ ngắn hạn.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, không tranh chấp.
- Hiện trạng ngăn làm 2 căn độc lập, chủ đang cho thuê 4 triệu/tháng, đảm bảo dòng tiền tối thiểu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Với 3PN, 4WC, không gian rộng rãi, hẻm xe hơi thuận tiện cho gia đình nhiều thành viên.
- Cho thuê dòng tiền:
- Đầu tư xây lại:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bình Trị Đông, hẻm xe máy) | Đối thủ 2 (Đường Tên Lửa, hẻm xe hơi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 84 m² (4×21) | 90 m² (4.5×20) | 80 m² (4×20) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Hẻm | Xe hơi | Xe máy | Xe hơi |
| Giá bán | 6,1 tỷ (~72,6 triệu/m² đất) | 5,5 tỷ (~61 triệu/m² đất) | 6,3 tỷ (~78 triệu/m² đất) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, an ninh tốt | Chợ nhỏ, ít tiện ích | Chợ, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà xem có dấu hiệu thấm dột, nứt tường do đã xây 3 tầng lâu năm.
- Xác minh hẻm có đúng xe hơi vào được thoải mái, không bị cấm đường giờ cao điểm.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực Bình Trị Đông có thay đổi gì không (đường mở rộng, quy hoạch công viên hay khu dân cư mới).
- Kiểm tra giấy tờ sổ hồng có đúng chủ quyền, không có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng.
- Đánh giá phong thủy cửa chính và hướng nhà, tránh lỗi phong thủy phổ biến ở khu vực.
