Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini có diện tích 45m² tại KDC An Sương, P. Tân Hưng Thuận, Quận 12 được cho thuê với giá 3,9 triệu đồng/tháng. Tính đơn giá thuê khoảng 86.700 đồng/m²/tháng, đây là mức giá khá hợp lý trong bối cảnh Quận 12 hiện nay.
So sánh với giá thuê căn hộ dịch vụ cùng khu vực (Quận 12) thường dao động từ 4 – 6 triệu/tháng cho căn 1 phòng ngủ 40-50m², mức 3,9 triệu là mức khá cạnh tranh. Khu vực này mới phát triển, giá đất và căn hộ chưa tăng nóng như các quận trung tâm, do vậy giá thuê chưa bị đẩy lên cao.
Về kết cấu: căn hộ dịch vụ mini, có đầy đủ nội thất, riêng biệt 1 phòng ngủ và 1 WC, ban công thoáng đãng. Đây là lợi thế giúp tăng giá trị sử dụng và sự thuận tiện cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,9 triệu/tháng là khá phù hợp, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng khu vực, có thể xem là mức giá tốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay mặt tiền đường DN6 trong KDC An Sương, rất gần công viên – tạo không gian sống thoáng đãng, mát mẻ hiếm có trong khu vực.
- Ban công rộng nhìn ra đường lớn 30m, giúp căn hộ luôn thoáng sáng, không bị bí bách như nhiều căn hộ mini khác.
- Full nội thất hiện đại, có máy lạnh, máy giặt, tủ lạnh, tủ quần áo, giường nệm phù hợp với khách thuê không muốn đầu tư thêm.
- Tiện ích an ninh tốt với khoá vân tay, ra vào tự do, có 2 chỗ để xe miễn phí, wifi mạnh – rất hiếm trong phân khúc căn hộ mini.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để cho thuê dài hạn cho các đối tượng là sinh viên, nhân viên văn phòng làm việc tại Quận 12 hoặc các khu lân cận. Với diện tích vừa phải và nội thất đầy đủ, đây là lựa chọn tối ưu cho người độc thân hoặc gia đình nhỏ.
Chủ nhà có thể giữ nguyên trạng để cho thuê dòng tiền đều đặn, hoặc nếu có điều kiện cải tạo thêm tiện nghi để tăng giá thuê lên 4-4.5 triệu/tháng trong tương lai gần.
Không phù hợp để đầu tư xây mới hay làm kho xưởng do quy mô nhỏ và vị trí trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KDC Lê Thị Riêng, Q12) |
Đối thủ 2 (Chung cư mini Thạnh Xuân, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 40 m² | 48 m² |
| Giá thuê | 3,9 triệu/tháng | 4,2 triệu/tháng | 4,5 triệu/tháng |
| Full nội thất | Có, máy lạnh, máy giặt, bếp riêng | Không đầy đủ, chỉ máy lạnh | Đầy đủ nhưng không có bếp riêng |
| Ban công | Có, view đường lớn | Không | Có, nhưng nhỏ |
| Phí gửi xe | Miễn phí 2 chỗ | Phí gửi xe 150k/tháng | Phí gửi xe 200k/tháng |
| An ninh | Khóa vân tay, an ninh tốt | Chỉ bảo vệ thường trực | Bảo vệ và camera |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp với chủ đầu tư hoặc ban quản lý KDC.
- Xác minh đầy đủ giấy tờ pháp lý (Sổ hồng riêng) để đảm bảo quyền sử dụng căn hộ dịch vụ.
- Kiểm tra hệ thống điện nước vận hành ổn định, tránh chi phí phát sinh khi vào ở.
- Kiểm tra khóa vân tay và hệ thống an ninh vận hành đúng chức năng.
- Xác nhận lại về quy định quản lý KDC, tránh phát sinh chi phí không rõ ràng về gửi xe, vệ sinh, phí dịch vụ.
