Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 72m² (4x18m), với giá bán 7,85 tỷ đồng, tương đương 109,03 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu Bình Tân, đặc biệt với nhà 2 tầng, kết cấu gồm 1 trệt, 1 lầu.
Nếu tính chi phí xây dựng mới nhà 2 tầng hiện nay khoảng 6-7 triệu đồng/m² sàn (tổng sàn khoảng 144m²), thì chi phí xây dựng thô + hoàn thiện vào khoảng 0,9 – 1 tỷ đồng. Như vậy, giá đất thực tế được định giá gần 6,85 tỷ, tức khoảng 95 triệu/m² đất, rất cao so với khu vực.
Nhà nở hậu là điểm cộng nhưng cũng cần kiểm tra kỹ phần nở hậu có bị giới hạn xây dựng hay không. Pháp lý sổ hồng riêng, công chứng ngay là điểm tích cực, giảm rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá này đang có dấu hiệu bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với giá thị trường khu vực do vị trí gần Aeon Mall Tên Lửa và mặt tiền đường rộng 8m. Người mua cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu chủ nhà giải trình rõ giá trị tăng thêm (nội thất cao cấp, tiện ích,…).
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường 8m, lề đường rộng 3m, thuận tiện di chuyển, đỗ xe.
- Vị trí gần Aeon Mall Tên Lửa, chợ Da Sà, và giáp ranh Quận 6, khu dân cư hiện hữu, an ninh tốt.
- Kết cấu nhà 2 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê từng phòng.
- Nhà nở hậu tạo thêm không gian sử dụng hoặc mở rộng sau này.
- Nội thất cao cấp giúp giảm chi phí cải tạo, dễ vào ở ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho gia đình ở thực hoặc cho thuê dòng tiền. Với 4 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, có thể cho thuê từng phòng hoặc làm văn phòng công ty nhỏ.
Với vị trí mặt tiền đường rộng, cũng có thể xem xét đầu tư dài hạn để xây lại căn nhà cao tầng hơn khi quy hoạch cho phép, nhưng chi phí xây dựng lại khá cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 8C, Bình Trị Đông B) |
Đối thủ 2 (Đường 8A, Bình Trị Đông B) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 72 m² (4×18) | 70 m² (4×17.5) | 75 m² (5×15) |
| Giá bán | 7,85 tỷ (109 triệu/m²) | 6,5 tỷ (93 triệu/m²) | 7 tỷ (93 triệu/m²) |
| Kết cấu | 1 trệt, 1 lầu, 4PN, 4WC | 1 trệt, 1 lầu, 3PN, 3WC | Nhà nát 1 tầng, cần sửa |
| Hướng nhà | Chưa rõ | Đông Nam | Tây Bắc |
| Đường trước nhà | Đường nội bộ 8m, lề 3m | Đường nội bộ 6m | Hẻm xe tải 5m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, chính chủ | Sổ hồng riêng | Đang chờ sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phần nở hậu, có bị giới hạn xây dựng hoặc quy hoạch không.
- Xác minh hướng nhà và phong thủy xem có hợp với người mua hay không.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất có đúng như quảng cáo “cao cấp”, tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra quy hoạch đường 8D và các dự án quanh Aeon Mall có thể ảnh hưởng giá trị tài sản trong tương lai.
- Đường nội bộ 8m là điểm cộng, nhưng cần xem xét tình trạng an ninh và quy định đỗ xe.
- Thương lượng giá vì mức giá hiện tại khá cao so với thị trường lân cận.
