Thẩm định giá trị thực:
Đất thổ cư 120m² (5,5m x 22m) tại địa chỉ K193, đường Hà Huy Tập, Phường Hòa Khê, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, có sổ đỏ pháp lý rõ ràng, hướng Đông Nam, giá chào bán 4,95 tỷ đồng tương đương khoảng 41,25 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất thổ cư tại Thanh Khê, đặc biệt khu vực Hòa Khê với vị trí gần trung tâm, giá đất phổ biến dao động từ 30 – 38 triệu/m² cho những lô có mặt tiền rộng và hẻm xe tải lớn. Mức giá 41,25 triệu/m² là mức giá khá cao, có thể xem là đang bị đẩy giá khoảng 10-15% so với giá thị trường khu vực cùng phân khúc.
Trên đất có nhà cấp 4 lửng đúc kiên cố, tuy nhiên nhà khá cũ, không phải là nhà mới xây, giảm bớt giá trị xây dựng mới. Nếu tính chi phí xây dựng mới nhà ở khoảng 6-7 triệu/m² thì giá đất thực tế phải được trừ đi phần giá trị nhà cũ, điều này chưa được chủ bán đề cập rõ ràng, gây khó khăn cho việc định giá chính xác.
Đất nở hậu, thổ cư toàn bộ, pháp lý đầy đủ là điểm cộng lớn, tuy nhiên mặt tiền chỉ 5,5m, hẻm trước nhà 2,5m (kiệt) khá nhỏ, chỉ xe máy và xe tải nhỏ ra vào thuận tiện, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông hẻm kỹ càng.
Kết luận: Giá đang có dấu hiệu bị đẩy cao so với mặt bằng khu vực, người mua cần thương lượng giảm khoảng 5-10% để đảm bảo giá trị thực, đặc biệt cần trừ bớt giá trị nhà cũ không mới và hẻm nhỏ hạn chế tính thanh khoản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong khu dân cư đông đúc, dân trí cao, thuận tiện sinh hoạt và an ninh.
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, đón gió mát và ánh sáng tốt.
- Đất nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, tối ưu thiết kế xây dựng.
- Có nhà lửng đúc kiên cố trên đất, có thể ở tạm hoặc cho thuê ngay, tiết kiệm chi phí trước mắt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất phù hợp nhất để xây nhà ở thực tế hoặc đầu tư xây căn hộ nhỏ cho thuê vì khu vực dân cư đông đúc, có nhu cầu thuê nhà cao. Với diện tích 120m² và chiều ngang 5,5m, có thể xây căn hộ cho thuê 3-4 tầng hoặc nhà phố vườn nhỏ. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong khu dân cư và hẻm nhỏ. Nếu muốn đầu tư dài hạn, có thể mua để xây mới căn hộ cho thuê dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hà Huy Tập, cách 100m) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Chí Thanh, cách 500m) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120 m² | 110 m² | 130 m² |
| Giá/m² | 41,25 triệu | 38 triệu | 35 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng | Đông Nam | Đông Nam | Đông Bắc |
| Mặt tiền / hẻm | 5,5m / kiệt 2,5m | 6m / hẻm 3m | 5m / hẻm 4m |
| Nhà trên đất | Nhà lửng đúc cũ | Đất trống | Nhà cấp 4 mới |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ sổ đỏ thật sự rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ tình trạng nhà lửng đúc cũ: kiểm tra thấm dột, kết cấu chịu lực.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có quy hoạch mở rộng hẻm hay không để đảm bảo giao thông thuận tiện.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong kiệt nhỏ 2,5m.
- Xác định có vướng quy hoạch hành lang an toàn hay không, vì đất gần khu dân cư đông đúc.
