Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 32m² (3.2 x 10m), nhà 5 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 160m² (ước tính mỗi tầng ~32m²). Giá bán 7,05 tỷ đồng tương đương 220,31 triệu/m² đất. Nếu tính trên tổng diện tích sàn, giá sàn xây dựng mới thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² thì chi phí xây dựng mới khoảng 1,0 – 1,1 tỷ đồng. Như vậy, phần giá trị còn lại là vị trí và kết cấu nhà 5 tầng đã hoàn thiện tốt.
Giá này thuộc phân khúc cao cấp cho khu vực Phú Nhuận, đặc biệt là hẻm xe tải 6m, đây là điểm cộng lớn vì nhiều nhà trong khu chỉ hẻm nhỏ hoặc hẻm xe máy. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ 32m² và mặt tiền chỉ 3,2m khá hạn chế về không gian sử dụng và phát triển thêm.
Nhận xét về giá: Giá bán đang ở mức cao so với mặt bằng nhà ngõ Phú Nhuận, thường dao động 150-180 triệu/m² đất cho hẻm lớn. Vì vậy, giá này đang bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với giá thị trường trung bình. Người mua cần cân nhắc kỹ bởi nếu không có nhu cầu về vị trí cực kỳ thuận tiện và kết cấu nhà mới, sẽ khó thu hồi vốn nhanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng 6m thuận tiện cho di chuyển, hiếm nhà nào cùng khu có hẻm rộng như vậy.
- Kết cấu nhà 5 tầng hiện đại với 3 phòng ngủ lớn, 3 WC, phù hợp gia đình nhiều thế hệ hoặc có nhu cầu cho thuê từng phòng.
- Trang bị sẵn máy lạnh và máy nước nóng là điểm cộng về tiện nghi.
- Vị trí trung tâm Phú Nhuận, gần các tiện ích, giao thông thuận tiện đi quận 1, quận 3.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp. Với kết cấu 5 tầng và 3 phòng ngủ lớn, có thể cho thuê theo căn hoặc chia nhỏ phòng từng tầng, tăng doanh thu cho thuê. Nếu đầu tư xây mới, do diện tích nhỏ và mặt tiền hẹp, chi phí xây dựng sẽ cao so với lợi ích thu về.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Xích Long) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Đình Chính) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 32 m² (3.2x10m) | 35 m² (4×8.75m) | 30 m² (3x10m) |
| Hẻm | 6m xe tải | 4m xe hơi | 3m xe máy |
| Kết cấu | 5 tầng, 3PN, 3WC | 3 tầng, 2PN, 2WC | 2 tầng, 2PN, 1WC |
| Giá/m² đất | 220,31 triệu | 190 triệu | 160 triệu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu chịu lực của nhà 5 tầng, tránh hiện tượng nứt lún hoặc thấm dột do nhà xây lâu năm.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh và máy nước nóng hoạt động ổn định.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm 6m, dù rộng nhưng cần quan sát thực tế để tránh khó khăn khi xe tải lớn ra vào.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết, đặc biệt về quy định xây dựng mới tại khu vực để tránh bị giới hạn chiều cao hoặc diện tích sử dụng.
- Đánh giá phong thủy căn nhà, mặt tiền hướng nào, tránh lỗi cửa chính đối diện hẻm cụt hoặc khu vực có nguồn năng lượng xấu.
